{"id":1550,"date":"2013-10-07T14:23:35","date_gmt":"2013-10-07T14:23:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/deutsch\/?p=1550"},"modified":"2024-11-12T09:15:51","modified_gmt":"2024-11-12T09:15:51","slug":"wie-wirken-sich-die-hauserpreise-auf-die-weltweiten-inflationsraten-aus-diese-frage-ist-fur-die-notenbanken-ebenso-entscheidend-wie-fur-anleiheninvestoren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/deutsch\/2013\/10\/wie-wirken-sich-die-hauserpreise-auf-die-weltweiten-inflationsraten-aus-diese-frage-ist-fur-die-notenbanken-ebenso-entscheidend-wie-fur-anleiheninvestoren\/","title":{"rendered":"Wie wirken sich die H\u00e4userpreise auf die weltweiten Inflationsraten aus? Diese Frage ist f\u00fcr die Notenbanken ebenso entscheidend wie f\u00fcr Anleiheninvestoren."},"content":{"rendered":"

Nachdem die Immobilienpreise in vielen bedeutenden Volkswirtschaften w\u00e4hrend und nach der gro\u00dfen Finanzkrise eingebrochen waren, zieht die Nachfrage nach Wohnimmobilien mittlerweile wieder an. Besonders kr\u00e4ftig angestiegen sind die H\u00e4userpreise zuletzt in den meisten Regionen der USA sowie in Gro\u00dfbritannien (vor allem in London). In Deutschland klettern die Immobilienpreise inzwischen ebenfalls nach oben, und sogar in Teilen Irlands (dem Paradebeispiel f\u00fcr eine geplatzte Immobilienblase) waren j\u00fcngst wieder Preisanstiege zu beobachten. Doch lassen Sie uns kurz einen Blick darauf werfen, welchen Effekt steigende H\u00e4userpreise auf die Inflationsraten haben. Und damit meine ich nicht die mittelbaren Folgen h\u00f6herer Immobilienpreise in Form steigender Lohnforderungen oder zunehmender Kosten f\u00fcr Klempnerarbeiten und Teppiche, sondern die wirklich unmittelbaren Auswirkungen, welche die H\u00e4userpreise, die Hypothekenkosten und die Mieten auf die ver\u00f6ffentlichten Inflationszahlen haben. Ein weiteres Thema, \u00fcber das man au\u00dferdem diskutieren sollte, ist die Frage, ob die Notenbanken Einfluss auf die Entwicklung der Asset-Preise nehmen sollten (eine wirklich interessante Debatte dar\u00fcber finden Sie hier<\/a>).<\/p>\n

\"H\u00e4userpreise<\/a><\/p>\n

Es gibt keine einfache Antwort auf die Frage, wie sich die H\u00e4userpreise auf die Inflationsstatistiken auswirken. Schlie\u00dflich gibt es dabei nicht nur von Land zu Land Unterschiede, sondern auch hinsichtlich der diversen Inflationskennzahlen, die innerhalb einer Region genutzt werden. Doch da die Zinspolitik der Notenbanken bzw. ihre quantitative Lockerungspolitik ma\u00dfgeblich durch die ver\u00f6ffentlichten Inflationskennzahlen bestimmt werden, muss man verstehen, inwieweit die H\u00e4userpreise diese Kennzahlen beeinflussen k\u00f6nnten oder auch nicht.<\/p>\n

USA<\/h3>\n

Der Anteil der Wohnkosten entspricht zwar rund 31 Prozent des Verbraucherpreisindexes (CPI), der zur Bewertung inflationsgebundener US-Anleihen (so genannter TIPS-Papiere) herangezogen wird, aber lediglich etwa 16 Prozent des Kern-PCE-Deflators (pers\u00f6nliche Konsumausgaben), dem Inflationsziel der US-Notenbank. Beim PCE handelt es sich um eine allgemeine Kennzahl, bei der die Segmente Finanzdienstleistungen und Gesundheitswesen wesentlich h\u00f6her gewichtet sind, w\u00e4hrend der Anteil der Wohnkosten bei dieser Kennzahl entsprechend niedriger ist. Allerdings macht die Gewichtung der Lebenshaltungskosten im Verbraucherpreisindex im internationalen Vergleich einen recht hohen Eindruck. F\u00fcr das Bureau of Labor Statistics (BLS) ist der Kaufpreis eines Hauses unerheblich \u2013 abgesehen von der Frage, inwieweit er die laufenden Lebenshaltungskosten der Bewohner beeinflusst. Um diese Kosten zu berechnen, nutzt das BLS das so genannte \u201eMiet\u00e4quivalent\u201c. Zu diesem Zweck wird zun\u00e4chst das tats\u00e4chliche Mietniveau am Markt ermittelt. Anschlie\u00dfend werden dann ausgew\u00e4hlte Hauseigent\u00fcmer gefragt, was es sie ihrer Einsch\u00e4tzung nach kosten w\u00fcrde, die von ihnen bewohnte Immobilie zu mieten (ohne Nebenkosten und Einrichtungsgegenst\u00e4nde). Eine ausf\u00fchrliche Erl\u00e4uterung dieser Vorgehensweise finden Sie hier<\/a>. Sowohl beim Verbraucherpreisindex als auch beim PCE repr\u00e4sentieren die reinen Marktmieten etwa ein Viertel des Gewichts, das dem Miet\u00e4quivalent der Hauseigent\u00fcmer (\u201eOwners\u2019 Equivalent Rent\u201d, kurz OER) zugeschrieben wird. Aber es bestehen durchaus Probleme bei dieser Methodologie, und das nicht nur hinsichtlich der Genauigkeit der Einsch\u00e4tzungen der Immobilienbesitzer. Denn da in den Inflationsdaten nicht die H\u00e4userpreise, sondern die Mieten bzw. das Miet\u00e4quivalent ber\u00fccksichtigt werden, ist es durchaus m\u00f6glich, dass sich eine Immobilienpreis-Blase bildet, w\u00e4hrend gleichzeitig der Einfluss der H\u00e4userpreise auf die Inflation sinkt. In der Vergangenheit gab es schon Phasen, in denen die H\u00e4userpreise im Zuge spekulativer Euphorie angestiegen sind, und gleichzeitig hat das daraus resultierende \u00dcberangebot an H\u00e4usern (so gab es vor dem Crash des Jahres 2008 ein \u00dcberschussinventar an Wohnimmobilien von 12 Monaten, das jedoch normalerweise bei etwa f\u00fcnf Monaten liegt) zu einem R\u00fcckgang der Mieten gef\u00fchrt. Im Rahmen der US-Konjunkturerholung geschah dann aber genau das Gegenteil. Die H\u00e4userpreise gaben weiter nach, doch wegen des Mangels an Hypothekenfinanzierungen waren immer mehr Menschen dazu gezwungen, zur Miete zu wohnen. Dadurch wurden die f\u00fcr die Inflationsdaten relevanten Mieten nach oben getrieben.<\/p>\n

Gro\u00dfbritannien<\/b><\/p>\n

Wie sich die H\u00e4userpreise auf die britischen Inflationsdaten auswirken, h\u00e4ngt davon ab, ob man sich auf die CPI-Inflation (die Zielvorgabe der Bank of England) oder aber die RPI-Inflation bezieht (auf welche Anleiheninvestoren achten, weil es sich dabei um die statistische Referenz f\u00fcr inflationsgebundene britische Anleihen handelt). So haben die Immobilienpreise zwar unmittelbaren Einfluss auf den RPI, w\u00e4hrend sie auf den CPI einen lediglich moderaten direkten Effekt haben. Deshalb wird der j\u00fcngste Aufw\u00e4rtstrend bei den britischen Immobilienpreisen zur Folge haben, dass die Kluft zwischen diesen beiden Kennzahlen<\/a> weiter w\u00e4chst. F\u00fcr Anleger, die in inflationsgebundenen Anleihen investiert sind, ist dies eine gute Nachricht! Auf den RPI schlagen sich steigende H\u00e4userpreise gleich doppelt nieder \u2013 und zwar bei den Hypothekenzinsen sowie bei der Abnutzung bzw. Kapitalwertver\u00e4nderung auf Wohnimmobilien. Die Hypothekenfinanzierungen steigen zwar an, wenn die Immobilienpreise nach oben klettern, sollten m\u00f6gliche Ver\u00e4nderungen des Zinsniveaus aber auch am schnellsten widerspiegeln. So geht Alan Clarke von Scotia beispielsweise davon aus, dass eine Anhebung des Diskontsatzes um 150 Basispunkte praktisch umgehende Auswirkungen auf den RPI haben w\u00fcrde, der in der Folge um 1 Prozent p.a. zulegen w\u00fcrde. Und zwar trotz des Trends, wonach die Briten eine Festschreibung der Hypothekenzinsen bevorzugen. Derweil vollzieht der Wert f\u00fcr die Abnutzung von Wohnimmobilien die Tendenz der H\u00e4userpreise in Gro\u00dfbritannien mit einer gewissen Verz\u00f6gerung nach. Man versucht, mit dieser Kennzahl die Kosten f\u00fcr den Besitz einer Immobilie zu ermitteln (\u00e4hnlich der Intention des BLS im Zusammenhang mit dem Miet\u00e4quivalent). Kritisiert worden ist diese Methode aber daf\u00fcr, dass die Eigentumskosten bei steigenden M\u00e4rkten \u00fcberbewertet werden, weil die Inflation der H\u00e4userpreise fast ausschlie\u00dflich durch einen Anstieg der Grundst\u00fcckspreise bestimmt wird statt durch die Entwicklung der Preise f\u00fcr Ziegeln und M\u00f6rtel selbst. Schlie\u00dflich verliert Land im Gegensatz zu anderen Sachanlagen nicht an Wert (kein Verschlei\u00df). Mit 17,3 Prozent repr\u00e4sentiert der H\u00e4usermarkt einen sehr hohen Anteil am britischen RPI-Warenkorb (8,6 Prozent entfallen auf die tats\u00e4chlichen Mieten, 2,9 Prozent auf die Hypothekenzinsen und 5,8 Prozent auf Abnutzung auf Wohnimmobilien).<\/p>\n

Beim britischen CPI hingegen handelt es sich um eine auf europ\u00e4ischer Ebene harmonisierte Inflationskennzahl. Diese ber\u00fccksichtigt die Wohnkosten lediglich in Form einer 6-prozentigen Gewichtung der tats\u00e4chlichen Mieten. Allerdings hat man sich auf EU-Ebene nie dar\u00fcber verst\u00e4ndigt, auf welche Art und Weise die Kosten f\u00fcr Wohnen denn angesetzt werden sollen! Dieser Frage stehen Staaten mit einem hohen Anteil von Eigenheimbesitzern ganz anders gegen\u00fcber als L\u00e4nder, in denen ein Gro\u00dfteil der Bev\u00f6lkerung zur Miete wohnt. Ein typischer Brite wendet etwa 18 Prozent seiner Ausgaben f\u00fcr Wohnen auf. Aus diesem Grund h\u00e4lt die Nationale Statistikbeh\u00f6rde die aktuelle Gewichtung im CPI f\u00fcr \u201eunzureichend\u201c und ver\u00f6ffentlicht nun den so genannten CPIH, in dem die Wohnkosten auf Basis des Miet\u00e4quivalents angesetzt werden (der Berechnungsansatz der Beh\u00f6rde, \u201ewelchen Preis ein Immobilienbesitzer zahlen m\u00fcsste, wenn er sein eigenes Haus mieten m\u00fcsste\u201c, basiert auf dem Grundgedanken, dass Wohnraum ein \u201eInvestitionsgut ist, das nicht konsumiert wird, sondern stattdessen einer regelm\u00e4\u00dfigen Dienstleistung entspricht, die dauerhaft konsumiert wird\u201c). Im CPIH repr\u00e4sentieren die Ausgaben f\u00fcr Wohnen einen Anteil von 17,7 Prozent. Allerdings handelt es sich dabei nach wie vor lediglich um ein Experiment, das bei den offiziellen monet\u00e4ren Zielvorgaben keine Rolle spielt.<\/p>\n

Eurozone<\/h3>\n

Die Europ\u00e4ische Zentralbank strebt eine CPI-Inflation an, die entweder bei oder etwas unter 2 Prozent liegt. Wie bereits erw\u00e4hnt, handelt es sich dabei um eine harmonisierte Kennzahl, die von Eurostat ermittelt wird und abgesehen von den tats\u00e4chlichen Mieten (mit einer Gewichtung von 6 Prozent) keine weiteren Wohnkosten ber\u00fccksichtigt. Falls Sie die Auffassung vertreten, dass die Inflation (oder Deflation) der H\u00e4userpreise f\u00fcr die politischen Entscheidungstr\u00e4ger von Bedeutung ist, hat diese niedrige Gewichtung seit der Gr\u00fcndung der Eurozone vermutlich niemals eine wirklich gro\u00dfe Rolle gespielt. Denn w\u00e4hrend die Inflation der H\u00e4userpreise in einigen L\u00e4ndern zwischenzeitlich sehr hoch war (Spanien, Irland, die Niederlande), ver\u00e4nderten sich die Immobilienpreise in den drei gro\u00dfen Volkswirtschaften Deutschland, Frankreich und Italien kaum. Deshalb bezweifle ich, dass eine Kennzahl wie der CPIH grundlegend von der CPI-Inflation abweichen w\u00fcrde. Inzwischen ist bei den Preisen am deutschen Markt f\u00fcr Wohnimmobilien aber ein gewisser Aufw\u00e4rtstrend<\/a> zu beobachten \u2013 allen voran in \u201ebevorzugten Lagen\u201c \u2013 w\u00e4hrend sich die H\u00e4userpreise in Spanien und den Niederlanden gleichzeitig weiter im freien Fall befinden. Ich m\u00f6chte au\u00dferdem darauf hinweisen, dass den Mieten in den CPI-Zahlen der einzelnen Staaten eine ganz unterschiedliche Bedeutung beigemessen wird. So repr\u00e4sentieren sie in Slowenien lediglich 0,7 Prozent des Inflationskorbs, w\u00e4hrend es in Deutschland 10,2 Prozent sind.<\/p>\n

Japan<\/h3>\n

Hier repr\u00e4sentiert der H\u00e4usermarkt 21 Prozent des allgemeinen CPI. Ebenso wie in den USA nutzen auch die japanischen Statistikbeh\u00f6rden beim CPI neben den tats\u00e4chlichen Mieten auch eine Kennzahl f\u00fcr die \u201ekalkulatorische Miete f\u00fcr ein vom Eigent\u00fcmer bewohntes Haus\u201c. Auch hier stellt der Anteil der fiktiven Mieten von Hauseigent\u00fcmern f\u00fcr ihre eigenen Immobilien (15,6 Prozent) den der tats\u00e4chlichen Mieten (5,4 Prozent) deutlich in den Schatten. Doch sind diese hohen Gewichtungen bei den kalkulatorischen Mieten hier ebenso wie in anderen Regionen nicht ein bisschen beunruhigend? Und wie w\u00fcrden Sie als Hauseigent\u00fcmer auf dieser Grundlage zuk\u00fcnftig eine angemessene Miete f\u00fcr Ihre Immobilie sch\u00e4tzen? Ich w\u00fcrde versuchen, einen m\u00f6glichst genauen Wert zu ermitteln, indem ich mir aus dem Internet die Preise von Objekten in meiner N\u00e4he heraussuchen w\u00fcrde, die mit meinem Haus vergleichbar sind. Das ist doch kein Betrug, oder?<\/p>\n

\"Inflationsstatistiken<\/a><\/p>\n

Warum ist das also so wichtig? Nun, falls es keine Korrelation zwischen der Inflation der H\u00e4userpreise und der Verbraucherpreis-Inflation geben sollte, ist es das vermutlich auch \u00fcberhaupt nicht. Aus dem Bauch heraus w\u00fcrde ich jedoch sagen, dass ein Anstieg der H\u00e4userpreise sowohl sp\u00fcrbare unmittelbare Auswirkungen auf die Lohnforderungen von Arbeitnehmern als auch einen deutlichen Verm\u00f6genseffekt auf das Konsumverhalten von denjenigen Verbrauchern h\u00e4tte, deren gr\u00f6\u00dfter Verm\u00f6genswert pl\u00f6tzlich an Wert gewinnt. Und diese Aspekte lassen die Notenbanken derzeit schlichtweg au\u00dfer Acht, wenn sie Kennzahlen heranziehen, welche die Wechselwirkungen zwischen den H\u00e4userpreisen einerseits und deren Auswirkungen auf diese Kennzahlen andererseits nur unzureichend ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Nachdem die Immobilienpreise in vielen bedeutenden Volkswirtschaften w\u00e4hrend und nach der gro\u00dfen Finanzkrise eingebrochen waren, zieht die Nachfrage nach Wohnimmobilien mittlerweile wieder an. Besonders kr\u00e4ftig angestiegen sind die H\u00e4userpreise zuletzt in den meisten Regionen der USA sowie in Gro\u00dfbritannien (vor allem in London). In Deutschland klettern die Immobilienpreise inzwischen ebenfalls nach oben, und sogar in Teilen Irlands (dem Paradebeispiel f\u00fcr eine geplatzte Immobilienblase) waren j\u00fcngst wieder Preisanstiege zu beobachten. 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