{"id":2073,"date":"2014-07-04T12:22:53","date_gmt":"2014-07-04T12:22:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/deutsch\/?p=2073"},"modified":"2025-02-25T13:51:12","modified_gmt":"2025-02-25T13:51:12","slug":"britischer-immobilienmarkt-eindaemmung-auslaendischer-kapitalzufluesse-koennte-fuer-britisches-pfund-selbstmord-sein","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/deutsch\/2014\/07\/britischer-immobilienmarkt-eindaemmung-auslaendischer-kapitalzufluesse-koennte-fuer-britisches-pfund-selbstmord-sein\/","title":{"rendered":"Britischer Immobilienmarkt: Eind\u00e4mmung ausl\u00e4ndischer Kapitalzufl\u00fcsse k\u00f6nnte f\u00fcr britisches Pfund Selbstmord sein"},"content":{"rendered":"

Jetzt also wissen wir, was die Bank of England hinsichtlich des britischen H\u00e4usermarktes, den Notenbankchef Carney zuletzt als das gr\u00f6\u00dfte Risiko f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Finanzsystems und damit f\u00fcr das Wirtschaftswachstum bezeichnet hat (der IWF und die Europ\u00e4ische Kommission \u00e4u\u00dferten k\u00fcrzlich \u00e4hnliche Warnungen), k\u00fcnftig zu tun gedenkt. Allerdings ist das zum jetzigen Zeitpunkt nicht allzu viel. Denn obwohl Carney mit dem derzeit sehr festen Immobilienmarkt in Gro\u00dfbritannien keineswegs \u201egl\u00fccklich\u201c ist, ist er bereit, diesen Trend zu \u201etolerieren\u201c.<\/p>\n

Bevor man sich die Frage stellt, was in Bezug auf den H\u00e4usermarkt nun zu tun ist \u2013 und was nicht \u2013 sollte man zun\u00e4chst einmal herausfinden, ob sich am britischen Immobilienmarkt derzeit tats\u00e4chlich eine Blasenbildung vollzieht. Diese Frage ist keineswegs so verr\u00fcckt wie man vielleicht annehmen k\u00f6nnte, denn auf realer (d.h. inflationsbereinigter) Basis sind die H\u00e4userpreise in Gro\u00dfbritannien zwischen 1974 und Ende 2007 um lediglich 2,2 Prozent p.a. und von 1974 bis Ende 2013 sogar nur um 1,2 Prozent p.a. nach oben geklettert. Anfang der 2000er Jahre ist der Markt aber dann sozusagen durchgedreht \u2013 von 2001 bis 2004 warfen britische Realimmobilien vier Jahre hintereinander zweistellige Renditen ab. Rechnet man diese Jahre aber heraus, so sind die realen H\u00e4userpreise in Gro\u00dfbritannien in den letzten vier Jahrzehnten sogar gesunken*. Doch selbst unter Ber\u00fccksichtigung der Jahre 2001 bis 2004 macht der moderate Anstieg der realen Immobilienpreise keinen \u00fcberm\u00e4\u00dfig alarmierenden Eindruck, wenn man sich vor Augen h\u00e4lt, dass Gro\u00dfbritannien seit Mitte der 1970er Jahre eine Steigerung der Produktivit\u00e4t von durchschnittlich 1 Prozent p.a. verzeichnet hat, w\u00e4hrend das Bev\u00f6lkerungswachstum im gleichen Zeitraum 0,3 Prozent p.a. betrug.<\/p>\n

Abgesehen davon zeigen die Schwankungen der durchschnittlichen H\u00e4userpreise der letzten 40 Jahre aber nicht das gesamte Bild. So hat sich der Immobilienmarkt im vergangenen Jahr wirklich bemerkenswert entwickelt. Laut Erhebungen von Nationwide sind die nominalen H\u00e4userpreise in Gro\u00dfbritannien im Jahreszeitraum bis Mai um 11,1 Prozent angestiegen. Damit ist dieser Aufw\u00e4rtstrend von der Immobilienblase der Jahre 2001 bis 2004 zwar noch weit entfernt, aber seitdem haben die H\u00e4userpreise noch nie so rasant zugelegt wie zuletzt. Derweil belegen Daten der nationalen Statistikbeh\u00f6rde ONS, dass die nominalen Immobilienpreise in London im Jahr bis April sogar um 18,7 Prozent nach oben geschossen sind. Diese Teuerungsraten \u00fcbersteigen die Inflation und auch das Lohnwachstum deutlich.<\/p>\n

Was aber ist der Ausl\u00f6ser f\u00fcr den j\u00fcngsten Anstieg der Immobilienpreise? Laut Definition wird eine solche Verteuerung durch einen Nachfrage\u00fcberhang in Verbindung mit einem knappen Angebot verursacht. In den meisten Kommentaren zum britischen H\u00e4usermarkt scheint man sich statt des erst genannten Aspekts aber diesmal vorrangig auf den letzt genannten Faktor zu konzentrieren. In hohem Ma\u00dfe beeinflusst worden ist die \u00f6ffentliche Debatte \u00fcber den britischen Immobilienmarkt auch durch den von der damaligen Regierung in Auftrag gegebenen Pr\u00fcfbericht zum Immobilienangebot<\/a>, den das seinerzeitige MPC-Mitglied Kate Barker 2004 erstellt hat. Sie gelangte n\u00e4mlich zu der Auffassung, dass \u201eder langfristige Aufw\u00e4rtstrend der H\u00e4userpreise sowie die j\u00fcngsten Probleme hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Immobilien eindeutige Beweise f\u00fcr eine Wohnraumknappheit in Gro\u00dfbritannien\u201c seien und landesweit deshalb bis zu 260.000 neue Objekte gebaut werden m\u00fcssten, um diese Nachfrage zu befriedigen. In den 10 Jahren, die seit der Ver\u00f6ffentlichung dieses Berichts mittlerweile vergangen sind, wurde diese Zielvorgabe aber nicht einmal zur H\u00e4lfte erf\u00fcllt. Dies deutet darauf hin, dass derzeit 1 Million Wohnimmobilien fehlen<\/a>.<\/p>\n

Doch ist der Anstieg der H\u00e4userpreise tats\u00e4chlich ausschlie\u00dflich auf das knappe Angebot zur\u00fcckzuf\u00fchren? Und wenn es damals wirklich eine Wohnraumknappheit gegeben hat, warum sind dann nicht auch die realen Mieten nach oben geklettert (ein Aspekt, den das Unternehmen Fathom Consulting k\u00fcrzlich herausgestellt hat)? In der nachfolgenden Grafik werden das nominale Lohnwachstum und die britischen Mietkosten seit dem Jahr 2001 gegen\u00fcbergestellt. Das Ergebnis: Bis 2008 sind die Mieten sogar langsamer angestiegen als die L\u00f6hne. Erst in letzter Zeit lag das Mietwachstum knapp \u00fcber dem Lohnwachstum. Falls wir es also seinerzeit wirklich mit einem knappen Angebot zu tun gehabt haben, h\u00e4tten doch auch die realen Mietkosten recht kr\u00e4ftig anziehen m\u00fcssen, weil die Menschen dann gezwungen gewesen w\u00e4ren, einen h\u00f6heren prozentualen Anteil ihrer Einkommen f\u00fcr den Faktor Wohnen aufzuwenden. Dies ist aber nicht der Fall gewesen.<\/p>\n

\"Slide1\"<\/a><\/p>\n

Aus der n\u00e4chsten Grafik geht hervor, dass der Anstieg der H\u00e4userpreise, der im letzten Jahr eingesetzt hat, (wie \u00fcblich) wohl eher durch die Nachfrage bestimmt wird, denn schlie\u00dflich sind die Hypothekenzinsen niedrig und Hypothekenkredite leicht erh\u00e4ltlich. Die Grafik auf der linken Seite stammt aus dem j\u00fcngsten Bericht zur Finanzstabilit\u00e4t der Bank of England. Sie zeigt, dass die Darlehenswerte im Verh\u00e4ltnis zum Einkommen bei neuen Hypotheken f\u00fcr den Erwerb von Wohnimmobilien zuletzt nach oben geklettert sind. So liegt das Verh\u00e4ltnis Darlehen\/Einkommen bei rund 10 Prozent aller neu vergebenen Hypothekenkredite bei 4,5 oder sogar dar\u00fcber. Gleichzeitig m\u00fcssen \u00fcber die H\u00e4lfte der Hausk\u00e4ufer mehr als das Dreifache ihres Einkommens als Kredit aufnehmen. Damit ist diese Quote etwa f\u00fcnfmal so hoch wie unmittelbar vor dem Crash am britischen Immobilienmarkt Anfang der 1990er Jahre. Es ist verbl\u00fcffend, wie eng das Verh\u00e4ltnis von Darlehenswerten zu den Einkommen (linke Grafik) mit den H\u00e4userpreisen (rechte Grafik) korreliert ist. Dies deutet darauf hin, dass eine Begrenzung der Darlehens-\/Einkommens-Quoten auch den Aufw\u00e4rtstrend bei den Immobilienpreisen bremsen w\u00fcrde, obwohl bei dieser Korrelation kein zwangsl\u00e4ufiger Kausalzusammenhang besteht. So k\u00f6nnte ein Anstieg der H\u00e4userpreise die K\u00e4ufer sogar dazu zwingen, noch mehr Kredite aufzunehmen, um \u00fcberhaupt erst einmal die unterste Stufe der \u201eHausbesitzer-Leiter\u201c erklimmen zu k\u00f6nnen**.<\/p>\n

\"Slide2\"<\/a><\/p>\n

Nach oben getrieben wird die Nachfrage nach britischen Immobilien in zunehmendem Ma\u00dfe auch durch die Aktivit\u00e4ten ausl\u00e4ndischer Investoren. Als das Pfund Sterling nach der Krise des Jahres 2008 einbrach, ging man davon aus, dass Gro\u00dfbritannien dank einer immensen Verbesserung seiner Wettbewerbsposition eine Erholungstendenz vorlegen w\u00fcrde, die durch die Exporte angetrieben wird. Leider war eine solche Entwicklung dann aber nicht wirklich zu beobachten, weil das bedeutendste Exportgut der Briten \u2013 Finanzdienstleistungen \u2013 nach der Krise kaum nachgefragt wurde. Zwar stiegen die britischen Exporte zun\u00e4chst an, sind momentan aber nur 10 Prozent h\u00f6her als auf ihrem Zenit aus dem Jahr 2008. Seit 2011 tendierten sie sogar lediglich seitw\u00e4rts. Im Gegensatz dazu liegen die Exporte Spaniens in Euro gerechnet zurzeit fast 30 Prozent \u00fcber ihrem Niveau von 2008, obwohl der Euro seitdem gegen\u00fcber dem Pfund Sterling aufgewertet hat.<\/p>\n

Die Abwertung des Pfund Sterling hat vielleicht nicht zu einem Anstieg der Exporte britischer G\u00fcter und Dienstleistungen gef\u00fchrt, scheint aber bei Exporten anderer Art einen Aufw\u00e4rtstrend ausgel\u00f6st zu haben \u2013 n\u00e4mlich bei Londoner Wohnimmobilien. So geht der Immobilienmakler Savills davon aus, dass im Jahr 2012 ausl\u00e4ndisches Kapital in H\u00f6he von mehr als 7 Mrd. Pfund in Wohnimmobilien in bester Londoner Lage investiert wurden. Und 2013 d\u00fcrfte es wohl noch mehr gewesen sein. Ausl\u00e4ndische Investoren engagieren sich \u00fcbrigens schon seit jeher am Londoner Immobilienmarkt, weil dieser im Gegensatz zu Staaten wie Frankreich oder Spanien Transparenz, Liquidit\u00e4t, politische Stabilit\u00e4t, Rechtssicherheit, ein hohes Bildungsniveau und niedrige Steuern bietet. Im Jahr 2012 waren die Mittelzufl\u00fcsse aber doppelt so hoch wie 2008 oder 2009 und sogar dreimal h\u00f6her als 2006.<\/p>\n

Die nachfolgende Grafik macht deutlich, weshalb ausl\u00e4ndische Investoren britische Immobilien so m\u00f6gen. Zwar scheinen britische Wohnimmobilien in lokaler W\u00e4hrung gerechnet keineswegs g\u00fcnstig zu sein, machen aber f\u00fcr alle ausl\u00e4ndischen Investoren, die sich traditionell an diesem Markt engagieren (mit Ausnahme der Russen), einen wesentlich preiswerteren Eindruck. So liegen die Preise f\u00fcr Londoner Wohnimmobilien aus der Sicht chinesischer Investoren auf Yuan-Basis beispielsweise immer noch 17,5 Prozent unter ihrem H\u00f6chststand von 2007.<\/p>\n

\"Slide3\"<\/a><\/p>\n

Die Strategie der Bank of England, die Binnennachfrage nach britischen Wohnimmobilien mittels makroprudenzieller Ma\u00dfnahmen wie etwa einer Begrenzung der Darlehens-\/Einkommens-Quoten zu drosseln, sollte ma\u00dfgeblich dazu beitragen, den destabilisierenden Effekten einer immobilienbedingten \u00dcberschuldung entgegenzuwirken. Nat\u00fcrlich k\u00f6nnte die Bank of England vermutlich sogar noch mehr tun. Die Eind\u00e4mmung ausl\u00e4ndischer Mittelzufl\u00fcsse an den britischen H\u00e4usermarkt ist aus politischer Sicht zwar wesentlich attraktiver<\/a>, k\u00f6nnte sich aber als \u00e4u\u00dferst unklug erweisen.<\/p>\n

So belegen in der letzten Woche vorgelegte Daten, dass sich das Leistungsbilanzdefizit im I. Quartal 2014 zwar etwas verbessert hat, f\u00fcr das IV. Quartal 2013 aber auf 5,7 Prozent des BIP und f\u00fcr das III. Quartal 2013 sogar auf 5,9 Prozent des BIP \u2013 ein neues, alarmierendes Rekordhoch \u2013 korrigiert worden ist. In den f\u00fcnf \u201einstabilen\u201c Schwellenl\u00e4ndern (den so genannten \u201eFragile 5\u201c) war das Leistungsbilanzdefizit im IV. Quartal 2013 lediglich in der T\u00fcrkei noch h\u00f6her.<\/p>\n

Ein Leistungsbilanzdefizit ist jedoch nichts anderes als eine allgemeine Kennzahl f\u00fcr die Handelsbilanz eines Landes. Das immense Defizit Gro\u00dfbritanniens ist aber einer Reihe unterschiedlicher Faktoren geschuldet (z.B. einem hartn\u00e4ckigen Handelsdefizit, einer sich eintr\u00fcbenden Einnahmenbilanz, die auch darauf zur\u00fcckzuf\u00fchren ist, dass britische Firmen zunehmend von ausl\u00e4ndischen Unternehmen \u00fcbernommen werden, sowie anhaltenden Haushaltsdefiziten). Ganz grunds\u00e4tzlich deutet ein chronisches Leistungsbilanzdefizit aber auf Probleme bei der Wettbewerbsf\u00e4higkeit hin. Die nachfolgende Grafik zeigt, dass umfangreiche und sich noch ausweitende Leistungsbilanzdefizite in Gro\u00dfbritannien in der Vergangenheit stets Sterling-Krisen vorausgegangen sind, in denen eine deutliche Abwertung des Pfund Sterling die britische Wettbewerbsf\u00e4higkeit letztlich wiederhergestellt und so zu einer Sanierung der Leistungsbilanz gef\u00fchrt hat. Geht man davon aus, dass sich ausl\u00e4ndische Investoren, die Neubauten in London erwerben, im Hinblick auf die volkswirtschaftliche Gesamtrechnung kaum von ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufern schottischen Whiskeys unterscheiden, dann w\u00fcrde die geplante Besteuerung von Immobilienk\u00e4ufen in London durch ausl\u00e4ndische Investoren also einer Besteuerung der eigenen Exporte gleichkommen \u2013 nicht gerade klug bei einer fragilen Leistungsbilanz. Au\u00dferdem ist die Besteuerung von Exporten noch wesentlich schlimmer als Protektionismus, bei dem \u00fcblicherweise aber die Importe besteuert werden.<\/p>\n

\"Slide4\"<\/a><\/p>\n

Makroprudenzielle Kontrollmechanismen sind jedoch ein positiver Schritt und sollten dazu beitragen, die Ausw\u00fcchse an den lokalen Hypothekenm\u00e4rkten, die in den letzten Jahren entstanden sind, etwas einzud\u00e4mmen. Jene Ma\u00dfnahmen, bei denen die Angebotsseite als Hauptgrund f\u00fcr die gestiegenen Preise ins Visier genommen wird, ber\u00fccksichtigen aber nicht das gro\u00dfe Ganze. Aus Sicht ausl\u00e4ndischer Investoren sind britische Immobilien aber momentan preiswert, so dass die Nachfrage hoch bleiben d\u00fcrfte, zumal ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer angesichts der weltweit niedrigen Zinsen zurzeit nach soliden Ertr\u00e4gen Ausschau halten. Und man sollte sich tunlichst h\u00fcten, eine Eind\u00e4mmung der ausl\u00e4ndischen Mittelzufl\u00fcsse an den britischen Immobilienmarkt zu fordern, der sich allm\u00e4hlich zu einem der gefragtesten Exportm\u00e4rkte Gro\u00dfbritanniens entwickelt. Nat\u00fcrlich k\u00f6nnte die Bank of England aber auch jederzeit die Zinsen anheben, falls es trotz dieser makroprudenziellen Ma\u00dfnahmen nicht gelingen sollte, den Markt etwas abzuk\u00fchlen (sofern sie sich \u00fcberhaupt noch daran erinnern kann, wie man so etwas macht…<\/a>).<\/p>\n

*Diese Kennzahl wird berechnet auf Basis des britischen Einzelhandelspreisindex (RPI) und des Index von Nationwide zu den britischen H\u00e4userpreisen. Da sowohl der RPI als auch die Daten von Nationwide methodologisch nicht fehlerfrei sind, sollte man diese Berechnung mit einer gewissen Zur\u00fcckhaltung betrachten. So lag beispielsweise der britische RPI seit 1989 im Durchschnitt 0,9 Prozent \u00fcber dem britischen CPI. Demnach ist der Anstieg der realen H\u00e4userpreise auf Basis des CPI noch einmal um 0,9 Prozent h\u00f6her.<\/p>\n

**Der j\u00fcngste Anstieg sowohl der Immobilienpreise als auch der Darlehens-\/Einkommens-Quoten bei Immobilienk\u00e4ufern, die erstmals ein Objekt erwerben, d\u00fcrfte wohl auch auf das \u201eHilfe zum Kauf\u201c-Programm (bzw. dem \u201eHilfe zum Verkauf-Programm\u201c, wie wir es seinerzeit genannt haben) zur\u00fcckzuf\u00fchren sein, obwohl im Rahmen dieses Programms per Ende Mai lediglich 7.313 Objekte verkauft worden sind. Die entsprechenden Hypotheken wurden durch das Programm mit insgesamt 1 Mrd. Pfund gef\u00f6rdert. Allerdings d\u00fcrften in diesem Zusammenhang auch noch andere Faktoren eine Rolle gespielt haben.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jetzt also wissen wir, was die Bank of England hinsichtlich des britischen H\u00e4usermarktes, den Notenbankchef Carney zuletzt als das gr\u00f6\u00dfte Risiko f\u00fcr die Stabilit\u00e4t des Finanzsystems und damit f\u00fcr das Wirtschaftswachstum bezeichnet hat (der IWF und die Europ\u00e4ische Kommission \u00e4u\u00dferten k\u00fcrzlich \u00e4hnliche Warnungen), k\u00fcnftig zu tun gedenkt. Allerdings ist das zum jetzigen Zeitpunkt nicht allzu viel. Denn obwohl Carney mit dem derzeit sehr festen Immobilienmarkt in Gro\u00dfbritannien keineswegs \u201egl\u00fccklich\u201c ist, ist er bereit, diesen Trend zu \u201etolerieren\u201c. 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