{"id":2390,"date":"2017-02-17T14:29:17","date_gmt":"2017-02-17T14:29:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/espanol\/?p=2390"},"modified":"2017-02-21T15:36:22","modified_gmt":"2017-02-21T15:36:22","slug":"hipotecas-y-politica-monetaria-en-estados-unidos-y-el-reino-unido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/espanol\/2017\/02\/hipotecas-y-politica-monetaria-en-estados-unidos-y-el-reino-unido\/","title":{"rendered":"Hipotecas y pol\u00edtica monetaria en Estados Unidos y el Reino Unido"},"content":{"rendered":"

El coste de los nuevos pr\u00e9stamos hipotecarios y los pagos de los hogares en concepto de hipotecas existentes pueden tener un gran impacto en la tasa de crecimiento de una econom\u00eda. Por este motivo, a los bancos centrales les interesa el mecanismo de transmisi\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria. Se ha demostrado que los tipos de inter\u00e9s pueden tener una mayor influencia en la econom\u00eda cuando existe una proporci\u00f3n elevada de hipotecas a tipo variable que a inter\u00e9s fijo. Aunque los mercados hipotecarios de Estados Unidos y el Reino Unido presentan diferencias bien conocidas en cuanto a la proporci\u00f3n de hipotecas a tipo variable y fijo, desde la crisis financiera han surgido varias tendencias interesantes.<\/p>\n

En el mercado hipotecario estadounidense, los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s fijo predominan en mayor medida hoy en d\u00eda que en los \u00faltimos a\u00f1os: el porcentaje de hipotecas a tipo variable ha ca\u00eddo desde m\u00e1s del 20% del saldo vivo total de 2005 a 2008 hasta menos del 10% en la actualidad. El vencimiento medio de las hipotecas norteamericanas es de algo m\u00e1s de 23 a\u00f1os, debido al predominio de productos a tipo fijo con vencimientos de 15 y 30 a\u00f1os. Sin embargo la duraci\u00f3n efectiva de las hipotecas estadounidenses tiende a ser mucho m\u00e1s baja que esto, ya que los pr\u00e9stamos pueden amortizarse anticipadamente en su totalidad. No obstante, si las TIR y los tipos hipotecarios comienzan a subir, estos pr\u00e9stamos tendr\u00e1n un vencimiento mucho mayor que el visto en los \u00faltimos a\u00f1os.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Adem\u00e1s del aumento de la proporci\u00f3n de hipotecas con inter\u00e9s fijo, la TIR media de los cr\u00e9ditos hipotecarios ha ca\u00eddo al 3,8%, un nivel que nunca se hab\u00eda visto en los datos hist\u00f3ricos. B\u00e1sicamente, esto significa que el titular de una hipoteca media en Estados Unidos tiene un pr\u00e9stamo de 23 a\u00f1os a un tipo fijo de tan solo un 3,8%.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

De toda la deuda de los hogares estadounidenses, solo las tarjetas de cr\u00e9dito y los pr\u00e9stamos para la vivienda son a tipo variable, con lo que alrededor de un 90% del total se compone de pr\u00e9stamos a inter\u00e9s fijo. Este mercado hipotecario a largo plazo, con tipos de inter\u00e9s fijos y muy bajos, tiene implicaciones para el mecanismo de transmisi\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria estadounidense: significa que la tasa de fondos federales es una herramienta tosca para frenar a la econom\u00eda real, al tardar m\u00e1s en notarse los efectos de unos tipos de inter\u00e9s m\u00e1s altos.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En cambio, en una econom\u00eda como la brit\u00e1nica \u2013que tiene una menor proporci\u00f3n de pr\u00e9stamos a tipo fijo y plazos de tiempo ofrecidos mucho m\u00e1s bajos\u2013 un endurecimiento monetario se notar\u00eda mucho m\u00e1s r\u00e1pido: los hogares destinan un mayor porcentaje de su renta al servicio de sus deudas, y les queda menos dinero para gastar. Para mostrar claramente el contraste entre estos dos mercados hipotecarios, he utilizado hip\u00f3tesis sencillas sobre los precios de la vivienda, los salarios, etc. A primera vista, si asumimos ratios de pr\u00e9stamo\/valor del inmueble (LTV) del 80% en ambos mercados y utilizamos tipos de inter\u00e9s hipotecarios medios, parece que los dos mercados requieren pagos mensuales similares, de 481 USD y 433 GBP. No obstante, tal como sugieren las medidas simplificadas de asequibilidad, esta similitud es enga\u00f1osa: como proporci\u00f3n del salario medio mensual, los prestatarios estadounidenses se gastan solamente un 11% en pagos de hipoteca, frente al 20% en el Reino Unido.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Cabe afirmar que la mayor diferencia radica en los distintos plazos hipotecarios medios: 23,3 a\u00f1os en Estados Unidos, frente a 3,5 a\u00f1os en el mercado brit\u00e1nico. El impacto de esta diferencia en el mecanismo de transmisi\u00f3n de la pol\u00edtica monetaria puede investigarse bajo la hip\u00f3tesis de tipos de inter\u00e9s crecientes. Para ello, he asumido m\u00e1rgenes hipotecarios constantes y un mercado brit\u00e1nico con un 50% a tipo variable y un 50% a inter\u00e9s fijo (con las hipotecas fijas divididas a partes iguales entre vencimientos a 2 y a 5 a\u00f1os).<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Las ventajas de los tipos fijos en niveles bajos en Estados Unidos son evidentes. Por cada subida del 1% de los tipos hipotecarios, el prestatario brit\u00e1nico medio ve un 3% adicional de su salario destinado a hacer frente a los pagos de su deuda.<\/p>\n

En realidad, mis supuestos han sido generosos para el mercado brit\u00e1nico en dos \u00e1reas clave. Primeramente, he asumido que las subidas del tipo hipotecario ocurren con rapidez, de modo que los de las hipotecas a 2 o a 5 a\u00f1os permanecen fijos, en lugar de que los prestatarios tengan que refinanciarse al vencer el cr\u00e9dito al tipo fijo vigente, o aceptar la tasa variable est\u00e1ndar. En segundo lugar, he asumido que la tasa variable actual es la misma que la tasa hipotecaria media en el Reino Unido (del 2,98%). Una b\u00fasqueda r\u00e1pida por internet revela que probablemente ronda (o supera) el 4%.<\/p>\n

Aunque este estudio realiza muchas hip\u00f3tesis y por consiguiente es muy subjetivo, las implicaciones est\u00e1n claras: el mecanismo monetario y las ramificaciones potenciales sobre el consumo son muy diferentes entre ambos pa\u00edses. Ante una subida de los tipos de inter\u00e9s en el Reino Unido, la demanda y el consumo se ajustar\u00edan con relativa rapidez. Los hogares estadounidenses, sin embargo, son mucho menos sensibles a movimientos del precio del dinero hoy en d\u00eda, y los tipos de inter\u00e9s tendr\u00edan que subir en mayor medida \u2013o la pol\u00edtica monetaria podr\u00eda tardar mucho m\u00e1s tiempo en surtir efecto\u2013 de lo que descuenta actualmente el mercado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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