\u00bfPero es realmente la oferta la \u00fanica causa de la subida del precio de la vivienda? Como ha se\u00f1alado Fathom Consulting, si faltan viviendas \u00bfpor qu\u00e9 no ha subido m\u00e1s el alquiler? El gr\u00e1fico que aparece a continuaci\u00f3n refleja el crecimiento nominal de los salarios frente a los costes de alquiler en Reino Unido en 2001 \u2013 los costes de alquiler realmente estaban subiendo a un ritmo m\u00e1s lento que los salarios antes de 2008, y s\u00f3lo recientemente han estado algo por encima del crecimiento de salarios. Si la oferta fuera tan escasa, los costes reales del alquiler aumentar\u00edan mucho, ya que la gente se ver\u00eda obligada a gastar un mayor porcentaje de sus ingresos en vivienda, pero no ha sido as\u00ed.<\/p>\n
El siguiente gr\u00e1fico indica que es mucho m\u00e1s probable que el alza de precios que empez\u00f3 el a\u00f1o pasado se deba m\u00e1s a la demanda (como siempre), es decir a la bajada de los tipos hipotecarios y a la facilidad de obtener hipotecas. El gr\u00e1fico de la izquierda pertenece al \u00faltimo Informe de Estabilidad Financiera del Banco de Inglaterra, y muestra el ratio pr\u00e9stamos frente a ingresos de las nuevas hipotecas concedidas para la compra de casas. Este ratio es de 4,5 veces o m\u00e1s, en cerca del 10% de las nuevas hipotecas. \u00a0M\u00e1s de la mitad de los compradores de casas tienen que pedir prestada una cantidad que supone 3+ veces sus ingresos, lo que es un ratio en torno a 5 veces m\u00e1s alto que inmediatamente antes del pinchazo del mercado inmobiliario del Reino Unido de principios de los 90. Es llamativo lo estrechamente relacionados que est\u00e1n los \u00a0ratios de pr\u00e9stamos frente a ingresos (gr\u00e1fico de la izquierda) con los precios de la vivienda (gr\u00e1fico de la derecha). Esto indica que si se limitan los ratios de pr\u00e9stamos frente a ingresos tambi\u00e9n se frenar\u00e1 la apreciaci\u00f3n de la vivienda, aunque esta correlaci\u00f3n no implica necesariamente causalidad. Podr\u00eda suceder que un aumento en los precios de la vivienda obligara a los compradores a asumir m\u00e1s deuda, puesto que s\u00f3lo as\u00ed se puede acceder al \u00faltimo pelda\u00f1o de la escala de la vivienda **.<\/p>\n Probablemente, la otra fuente de demanda de inmuebles que ha aumentado sean los inversores extranjeros. Cuando la libra esterlina se desplom\u00f3 despu\u00e9s de la crisis de 2008, se supon\u00eda que el Reino Unido experimentar\u00eda una recuperaci\u00f3n liderada por las exportaciones, gracias a una enorme mejora en su posici\u00f3n competitiva. Desgraciadamente, esto no sucedi\u00f3 en la realidad, porque el producto que m\u00e1s exporta el Reino Unido, los servicios financieros, ten\u00eda muy poca demanda despu\u00e9s de la crisis. En un principio, las exportaciones repuntaron, pero ahora s\u00f3lo son un 10% superiores a 2008, su punto \u00e1lgido, y han experimentado variaciones menores desde 2011. Las exportaciones espa\u00f1olas, por el contrario, han aumentado casi un 30% con respecto a los niveles de 2008, a pesar del fortalecimiento del euro frente a la libra esterlina a lo largo de este periodo.<\/p>\n Puede que la depreciaci\u00f3n de la libra no haya tenido como consecuencia un auge de las exportaciones de productos y servicios de Reino Unido, pero s\u00ed parece que ha conseguido impulsar un nuevo tipo de exportaci\u00f3n: el stock de viviendas de Londres. Savills, agente inmobiliario, estima que, en 2012, el capital extranjero invertido en inmuebles de primera categor\u00eda de Londres fue superior a 7.000 millones de libras, y presumiblemente, en 2013 haya sido a\u00fan m\u00e1s alto. Los compradores extranjeros siempre han invertido en inmuebles de Londres gracias a la transparencia de su mercado, su liquidez, su estabilidad pol\u00edtica, su respeto a la ley, su buena educaci\u00f3n y sus bajos impuestos frente a pa\u00edses como Francia o Espa\u00f1a, pero los flujos de entrada de 2012 fueron del doble que en 2008 o 2009, y en torno a un tercio m\u00e1s altos que en 2006.<\/p>\n En el siguiente gr\u00e1fico, es f\u00e1cil entender por qu\u00e9 los compradores extranjeros se sienten atra\u00eddos por el mercado inmobiliario de Reino Unido. Las casas brit\u00e1nicas no son en absoluto baratas, en divisa local, pero parecen considerablemente m\u00e1s baratas desde la perspectiva de todos los compradores extranjeros tradicionales, con la excepci\u00f3n de los rusos. Desde la perspectiva de los inversores chinos, los precios de la vivienda en Londres siguen estando un 17,5% por debajo de sus m\u00e1ximos de 2007 si se miden en yuanes chinos.<\/p>\n La estrategia del Banco de Inglaterra para reducir la demanda dom\u00e9stica de viviendas brit\u00e1nicas por medio de medidas macro prudenciales como limitar los ratios de pr\u00e9stamos frente a ingresos deber\u00eda ser la forma principal de evitar los efectos desestabilizadores del endeudamiento relacionado con la vivienda, y el Banco de Inglaterra podr\u00eda haber hecho m\u00e1s. Frenar los flujos extranjeros hacia el mercado de la vivienda es mucho m\u00e1s atractivo pol\u00edticamente<\/a>, pero puede que no sea en absoluto sabio.<\/p>\n Los datos de la semana pasada mostraron que el d\u00e9ficit por cuenta corriente actual de Reino Unido mejor\u00f3 ligeramente en el primer trimestre de 2014, pero en el cuarto trimestre de 2013 fue revisado hasta el 5,7% del PIB y en el tercer trimestre de 2013 hasta el 5,9%, un nuevo y preocupante record. De los cinco mercados emergentes llamados los \u201c5 Fr\u00e1giles\u201d, s\u00f3lo Turqu\u00eda tuvo un d\u00e9ficit mayor en el cuarto trimestre.<\/p>\n El d\u00e9ficit por cuenta corriente es una medida amplia de la balanza comercial de un pa\u00eds. El elevado d\u00e9ficit de Reino Unido puede atribuirse a varios factores (un d\u00e9ficit comercial sostenido, un deterioro de la balanza de ingresos que puede ser en parte reflejo del aumento de compa\u00f1\u00edas extranjeras que compran compa\u00f1\u00edas brit\u00e1nicas, y d\u00e9ficits presupuestarios sostenidos), pero en general, un d\u00e9ficit por cuenta corriente cr\u00f3nico indica problemas de competitividad. El siguiente gr\u00e1fico muestra que, hist\u00f3ricamente, en Reino Unido, un deterioro del balance por cuenta corriente ha precedido a una crisis de la libra esterlina, y que a continuaci\u00f3n, una severa depreciaci\u00f3n de la libra ha restaurado la competitividad de Reino Unido, y de ah\u00ed, el balance por cuenta corriente actual. Considerando sus efectos sobre las cuentas nacionales, existen pocas diferencias entre que los extranjeros compren casas nuevas en Londres y que compren whisky escoc\u00e9s. Por ello, la propuesta de gravar con impuestos a los compradores de inmuebles en Londres equivale a aplicar impuestos sobre tus propias exportaciones. Algo que no resulta muy inteligente con un balance por cuenta corriente tan precario. Hay que se\u00f1alar que gravar las exportaciones con impuestos es bastante peor que el proteccionismo, que normalmente supone gravar las importaciones.<\/p>\n Los controles macro prudenciales son un paso positivo y ayudar\u00e1n a recortar parte del exceso de hipotecas locales que se ha creado a lo largo de los dos \u00faltimos a\u00f1os. Sin embargo, los que apuntan a factores del lado de la oferta como la raz\u00f3n principal de que los precios hayan subido, no tienen una imagen completa. Los inmuebles en Reino Unido son baratos desde la perspectiva del extranjero y, probablemente, seguir\u00e1n siendo demandados por los compradores extranjeros que buscan s\u00f3lidas rentabilidades en un mundo de baja rentabilidad. Y hay que tener cuidado con el clamor que exige que se frenen los flujos de entrada extranjeros hacia el mercado de la vivienda, que se est\u00e1 convirtiendo en uno de los productos m\u00e1s demandados del pa\u00eds. Desde luego, si las medidas prudenciales macro no consiguen calmar el mercado, el Banco de Inglaterra podr\u00eda elevar los tipos de inter\u00e9s (si es que recuerdan c\u00f3mo se hace \u2026.<\/a>)<\/p>\n *Se ha calculado utilizando el IPC de Reino Unido y el UK Nationwide House Price Index. Dado que hay problemas metodol\u00f3gicos con el IPC y los datos Nacionales, vale la pena tomar este c\u00e1lculo con cierta cautela \u2013 por ejemplo, el IPC de Reino Unido es de una media de un 0,9% m\u00e1s alto que el IPC de Reino Unido desde 1989, por eso la apreciaci\u00f3n real de la vivienda es un 0,9% p.a. sobre la base del IPC.<\/p>\n![\"Slide1\"](\"https:\/\/bondvigilantes.com\/espanol\/wp-content\/uploads\/sites\/5\/2021\/12\/Slide1.png\")
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