{"id":2151,"date":"2017-02-14T15:24:54","date_gmt":"2017-02-14T15:24:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/francais\/?p=2151"},"modified":"2017-02-21T15:36:23","modified_gmt":"2017-02-21T15:36:23","slug":"les-prets-immobiliers-et-la-politique-monetaire-aux-etats-unis-et-au-royaume-uni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/francais\/2017\/02\/les-prets-immobiliers-et-la-politique-monetaire-aux-etats-unis-et-au-royaume-uni\/","title":{"rendered":"Les pr\u00eats immobiliers et la politique mon\u00e9taire aux Etats-Unis et au Royaume-Uni"},"content":{"rendered":"

Le co\u00fbt des nouveaux pr\u00eats immobiliers et les mensualit\u00e9s li\u00e9es aux emprunts existants des m\u00e9nages peuvent avoir un impact important sur le taux de croissance d\u2019une \u00e9conomie. Pour cette raison, les banquiers centraux s\u2019int\u00e9ressent au m\u00e9canisme de transmission de leur politique mon\u00e9taire. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9montr\u00e9 que les taux d’int\u00e9r\u00eat peuvent avoir une influence plus forte sur une \u00e9conomie o\u00f9 les pr\u00eats immobiliers \u00e0 taux variable sont dominants par rapport \u00e0 ceux \u00e0 taux fixe. Si les diff\u00e9rences entre les march\u00e9s hypoth\u00e9caires des Etats-Unis et du Royaume-Uni sont connues, notamment s\u2019agissant des proportions respectives de taux fixe et de taux variable, certaines tendances int\u00e9ressantes ont pu \u00eatre constat\u00e9es dans le sillage de la crise financi\u00e8re.<\/p>\n

Le march\u00e9 am\u00e9ricain des pr\u00eats immobiliers est aujourd\u2019hui bien plus orient\u00e9 vers le taux fixe qu’il ne l’avait \u00e9t\u00e9 pendant de nombreuses ann\u00e9es. La proportion des pr\u00eats \u00e0 taux variable est ainsi pass\u00e9e de plus de 20\u00a0% de l’encours en 2005 et 2008, \u00e0 moins de 10\u00a0% aujourd’hui. La maturit\u00e9 moyenne des pr\u00eats immobiliers aux Etats-Unis est d\u2019un peu plus de 23 ans, et ce en raison de la pr\u00e9dominance des financements \u00e0 taux fixe d\u2019une dur\u00e9e de 15 ou 30 ans. La dur\u00e9e effective des cr\u00e9dits immobiliers aux Etats-Unis tend cependant \u00e0 \u00eatre bien inf\u00e9rieure, les pr\u00eats \u00e9tant enti\u00e8rement remboursables par anticipation. Toutefois, si les rendements et les taux de pr\u00eats immobiliers continuent d\u2019augmenter, ces cr\u00e9dits auront une dur\u00e9e beaucoup plus longue que par le pass\u00e9.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Non seulement la proportion des pr\u00eats immobiliers \u00e0 taux fixe est en train de s\u2019accroitre, mais leur taux moyen est tomb\u00e9 \u00e0 3,8\u00a0%, soit un point bas jamais rencontr\u00e9 auparavant dans les statistiques. En substance, cela signifie que l\u2019emprunteur moyen aux Etats-Unis doit rembourser un cr\u00e9dit immobilier assorti d\u2019une dur\u00e9e r\u00e9siduelle de 23 ans et d\u2019un taux fixe de seulement 3,8\u00a0%.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En allant plus loin, parmi tous les emprunts contract\u00e9s par les m\u00e9nages am\u00e9ricains, seuls les cr\u00e9dits li\u00e9s aux cartes bancaires et peut-\u00eatre ceux gag\u00e9s sur les biens immobiliers (\u00ab\u00a0home equity loan<\/em>\u00a0\u00bb) sont \u00e0 taux variable. Ainsi, pr\u00e8s de 90\u00a0% de l’ensemble de l’endettement des m\u00e9nages est \u00e0 taux fixe. Ce march\u00e9 des pr\u00eats immobiliers, caract\u00e9ris\u00e9 par des emprunts \u00e0 long terme et des taux tr\u00e8s bas, a une incidence sur le m\u00e9canisme de transmission de la politique mon\u00e9taire aux Etats-Unis. Cela signifie que les taux directeurs de la Fed ne sont qu\u2019un outil tr\u00e8s approximatif pour ralentir l’\u00e9conomie r\u00e9elle, car il faut bien plus de temps pour que l\u2019influence de taux d’int\u00e9r\u00eat plus \u00e9lev\u00e9s se fasse ressentir.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

En revanche, dans un pays comme le Royaume-Uni o\u00f9 les pr\u00eats \u00e0 taux fixe sont moins pr\u00e9sents (et o\u00f9 ce sont surtout les cr\u00e9dits de maturit\u00e9 courte qui sont propos\u00e9s \u00e0 taux fixe), le resserrement mon\u00e9taire devrait se ressentir bien plus rapidement, les m\u00e9nages devant consacrer davantage de leur revenus \u00e0 rembourser leurs pr\u00eats, et donc moins \u00e0 des d\u00e9penses de consommation. Pour bien faire ressortir le contraste entre ces deux march\u00e9s immobiliers, j’ai pos\u00e9 quelques hypoth\u00e8ses simples sur les prix moyens de l’immobilier, les salaires moyens, etc.<\/p>\n

De prime abord, si l\u2019on suppose un ratio pr\u00eat \/ valeur du bien de 80\u00a0% dans les deux pays, et que l\u2019on retient le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat moyen au sein des deux march\u00e9s, il appara\u00eet que les deux march\u00e9s exigent des mensualit\u00e9s moyennes similaires, qui s\u2019\u00e9tablissent respectivement \u00e0 481 dollars et 433 livres. Toutefois, comme le sugg\u00e8re le ratio simplifi\u00e9 d\u2019accessibilit\u00e9, ce tableau est trompeur. En pourcentage du salaire mensuel moyen, l’emprunteur am\u00e9ricain ne consacre que 11\u00a0% de son budget \u00e0 rembourser son pr\u00eat immobilier, contre 20\u00a0% pour son cousin britannique.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

La grande diff\u00e9rence r\u00e9side sans doute dans la diff\u00e9rence de dur\u00e9e de ces pr\u00eats\u00a0: 23,3 ann\u00e9es aux Etats-Unis, contre seulement 3,5 ann\u00e9es au Royaume-Uni. L’impact de cette diff\u00e9rence sur le m\u00e9canisme de transmission de la politique mon\u00e9taire peut \u00eatre mieux appr\u00e9hend\u00e9 si l’on suppose des hausses de taux d’int\u00e9r\u00eat. Pour ce faire, je suis parti de l’hypoth\u00e8se de marges constantes sur les pr\u00eats immobiliers et d\u2019un march\u00e9 britannique compos\u00e9 \u00e0 proportion \u00e9gale de cr\u00e9dits \u00e0 taux variable et \u00e0 taux fixe (les pr\u00eats \u00e0 taux fixe \u00e9tant r\u00e9partis entre les dur\u00e9es 2 ans et 5 ans).<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Les avantages induits par des taux fixes ancr\u00e9s sur de faibles niveaux aux Etats-Unis sont \u00e9vidents. Pour chaque hausse de 1\u00a0% des taux immobiliers, l\u2019emprunteur britannique moyen voit 3\u00a0% de son salaire mensuel s\u2019\u00e9vaporer sous forme de remboursement de dette.<\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, deux de mes hypoth\u00e8ses sont m\u00eame un peu trop optimistes pour le march\u00e9 britannique. Premi\u00e8rement, j’ai suppos\u00e9 que la hausse des taux immobiliers intervenait rapidement. Ainsi, ceux qui ont contract\u00e9 des pr\u00eats \u00e0 taux fixes de 2 ou 5 ans conservent dans ce sc\u00e9nario leurs conditions initiales. N\u2019\u00e9tant pas arriv\u00e9s au terme de leur cr\u00e9dit, ils ne sont pas oblig\u00e9s de contracter un nouveau pr\u00eat immobilier soit aux taux fixes en vigueur, soit au taux variable standard. Et deuxi\u00e8mement, j’ai suppos\u00e9 que le taux variable \u00e9tait actuellement \u00e9gal \u00e0 la moyenne des taux immobiliers au Royaume-Uni (2,98\u00a0%). Une recherche rapide en ligne montre qu’il est sans doute plus proche de 4\u00a0%, voire plus.<\/p>\n

M\u00eame si cette analyse repose sur beaucoup d\u2019hypoth\u00e8ses et souffre donc d\u2019une certaine subjectivit\u00e9, les implications sont n\u00e9anmoins claires\u00a0: le m\u00e9canisme mon\u00e9taire et les effets potentiels sur la consommation varient consid\u00e9rablement entre les deux pays. En cas de resserrement mon\u00e9taire au Royaume-Uni, la demande et la consommation s\u2019ajusteraient alors assez rapidement. En revanche, les m\u00e9nages am\u00e9ricains sont \u00e0 ce stade beaucoup moins sensibles aux \u00e9volutions de taux, et ces derniers devraient atteindre des niveaux bien plus \u00e9lev\u00e9s (ou le temps de latence des mesures mon\u00e9taires s\u2019allonger consid\u00e9rablement) que ce qui est actuellement int\u00e9gr\u00e9 par le march\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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