Mais cette flamb\u00e9e des prix de l\u2019immobilier est-elle r\u00e9ellement due \u00e0 l\u2019insuffisance de l\u2019offre ? Comme le souligne le cabinet Fathom Consulting, s\u2019il y a une r\u00e9elle p\u00e9nurie de logements, pourquoi les loyers r\u00e9els n\u2019ont-ils pas augment\u00e9 ? Le graphique ci-dessous indique la croissance des salaires nominaux par rapport aux loyers britanniques depuis 2001 : on constate que les loyers progressaient \u00e0 un rythme inf\u00e9rieur \u00e0 celui des salaires avant 2008 et qu\u2019ils n\u2019ont progress\u00e9 plus r\u00e9cemment qu\u2019\u00e0 un rythme l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur \u00e0 celui des salaires. Si l\u2019offre \u00e9tait insuffisante, on devrait constater une hausse marqu\u00e9e des loyers r\u00e9els dans la mesure o\u00f9 les m\u00e9nages sont contraints de consacrer une part plus importante de leurs revenus au logement, or ce n\u2019est pas le cas.<\/p>\n
Le graphique suivant sugg\u00e8re que la hausse des prix de l\u2019immobilier engag\u00e9e l\u2019an pass\u00e9 est nettement plus susceptible (comme d\u2019habitude) d\u2019\u00eatre li\u00e9e \u00e0 la demande, c\u2019est-\u00e0-dire \u00e0 la baisse des taux hypoth\u00e9caires et \u00e0 la facilit\u00e9 de contracter un emprunt immobilier. Le graphique de gauche, issu du r\u00e9cent Rapport de stabilit\u00e9 financi\u00e8re publi\u00e9 par la Banque d\u2019Angleterre, indique le ratio d\u2019endettement des m\u00e9nages ayant contract\u00e9 un nouveau pr\u00eat immobilier. Environ 10 % des nouveaux b\u00e9n\u00e9ficiaires de pr\u00eats empruntent aujourd\u2019hui \u00e0 un ratio d\u2019endettement sup\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 4,5 fois le revenu. Plus de la moiti\u00e9 des acheteurs doivent emprunter + de 3 fois leur salaire, un ratio qui est 5 fois plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019au d\u00e9but des ann\u00e9es 90, juste avant l\u2019effondrement du march\u00e9 de l\u2019immobilier britannique. Il est frappant de constater l\u2019\u00e9troite corr\u00e9lation entre les ratios pr\u00eat\/revenus (graphique de gauche) et les prix de l\u2019immobilier (graphique de droite). Cela sugg\u00e8re que le fait de limiter les ratios d\u2019endettement permettra \u00e9galement de limiter la hausse des prix de l\u2019immobilier, bien que la corr\u00e9lation n\u2019implique pas n\u00e9cessairement l\u2019existence d\u2019un lien de causalit\u00e9. Il se pourrait qu\u2019une hausse suppl\u00e9mentaire des prix de l\u2019immobilier contraigne les acheteurs \u00e0 s\u2019endetter davantage, seule solution possible s\u2019ils veulent gravir le premier \u00e9chelon de ce march\u00e9 **.<\/p>\n Les investisseurs \u00e9trangers devraient constituer l\u2019autre source de croissance de la demande en faveur des biens immobiliers au Royaume-Uni. Lorsque la livre sterling s\u2019est effondr\u00e9e suite \u00e0 la crise de 2008, chacun pensait que le Royaume-Uni conna\u00eetrait un mouvement de reprise induit par les exportations gr\u00e2ce \u00e0 la nette am\u00e9lioration de sa position concurrentielle. Malheureusement, cela n\u2019a pas vraiment \u00e9t\u00e9 le cas, le principal secteur d\u2019exportation du pays (les services financiers) ayant \u00e9t\u00e9 peu pl\u00e9biscit\u00e9 apr\u00e8s la crise. Les exportations britanniques ont initialement progress\u00e9, mais elles ne d\u00e9passent aujourd\u2019hui que de 10 % leur sommet de 2008 et stagnent depuis 2011. En comparaison, les exportations espagnoles sont presque 30 % sup\u00e9rieures aux niveaux de 2008 en euros, et ce, malgr\u00e9 le raffermissement de l\u2019euro par rapport \u00e0 la livre sterling durant la p\u00e9riode.<\/p>\n Si la d\u00e9pr\u00e9ciation de la livre sterling ne s\u2019est pas traduite par une hausse des exportations de biens et de services britanniques, elle semble avoir stimul\u00e9 l\u2019apparition d\u2019un nouveau type d\u2019exportation : le parc immobilier londonien. L\u2019agent immobilier Savills estime \u00e0 plus de 7 milliards de livres sterling la participation des investisseurs \u00e9trangers dans le march\u00e9 des biens immobiliers r\u00e9sidentiels de prestige \u00e0 Londres en 2012, et on peut supposer qu\u2019elle est encore plus \u00e9lev\u00e9e en 2013. Les acheteurs \u00e9trangers ont toujours \u00e9t\u00e9 attir\u00e9s par l\u2019immobilier londonien en raison de la transparence du march\u00e9, de sa liquidit\u00e9, de la stabilit\u00e9 politique du pays, de la pr\u00e9\u00e9minence du droit, de la qualit\u00e9 du syst\u00e8me \u00e9ducatif et du faible niveau d\u2019imposition par rapport \u00e0 des pays comme la France ou l\u2019Espagne, mais les flux de 2012 repr\u00e9sentent le double des volumes enregistr\u00e9s en 2008 ou en 2009, et environ un tiers de plus qu\u2019en 2006.<\/p>\n \u00c0 la lueur du graphique ci-dessous, il est facile de voir pourquoi l\u2019immobilier londonien attire les acheteurs \u00e9trangers. Les biens immobiliers britanniques sont loin d\u2019\u00eatre bon march\u00e9 en devise locale, mais ils apparaissent consid\u00e9rablement moins chers du point de vue des acheteurs \u00e9trangers traditionnels, \u00e0 l\u2019exception des Russes. Du point de vue des investisseurs chinois, les prix de l\u2019immobilier londonien restent inf\u00e9rieurs de 17,5 % aux sommets affich\u00e9s en 2007 lorsqu\u2019on les \u00e9value en yuan.<\/p>\n La strat\u00e9gie adopt\u00e9e par la Banque d\u2019Angleterre, qui vise \u00e0 r\u00e9duire la demande int\u00e9rieure en faveur de l\u2019immobilier au travers de mesures macroprudentielles comme la limitation des ratios pr\u00eat\/revenus, devrait \u00eatre le principal moyen de faire face aux effets d\u00e9stabilisants de l\u2019endettement li\u00e9 \u00e0 l\u2019immobilier, et on peut consid\u00e9rer que la Banque d\u2019Angleterre aurait pu intervenir davantage. Le fait de taxer les flux de capitaux \u00e9trangers sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier britannique est nettement plus s\u00e9duisant sur le plan politique<\/a>, mais pourrait s\u2019av\u00e9rer hasardeux.<\/p>\n Les donn\u00e9es recueillies la semaine derni\u00e8re indiquent que le d\u00e9ficit courant du Royaume-Uni s\u2019est l\u00e9g\u00e8rement r\u00e9sorb\u00e9 au 1er trimestre 2014, mais que les chiffres ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9s \u00e0 la baisse \u00e0 5,7 % du PIB pour le 4e trimestre 2013 et \u00e0 5,9 % pour le 3e trimestre, ce qui constitue un nouveau record inqui\u00e9tant. Parmi les 5 pays \u00e9mergents baptis\u00e9s les \u00ab 5 fragiles \u00bb, seule la Turquie affichait un d\u00e9ficit plus important au 4e trimestre.<\/p>\n Le d\u00e9ficit courant est un indicateur plus g\u00e9n\u00e9ral de la balance commerciale d\u2019un pays. L\u2019important d\u00e9ficit du Royaume-Uni peut \u00eatre attribu\u00e9 \u00e0 divers facteurs (d\u00e9ficit commercial soutenu, d\u00e9gradation de la balance des revenus susceptible de refl\u00e9ter en partie une hausse des rachats d\u2019entreprises britanniques par des entreprises \u00e9trang\u00e8res, et d\u00e9ficits budg\u00e9taires soutenus), mais plus g\u00e9n\u00e9ralement, les d\u00e9ficit courants chroniques sont r\u00e9v\u00e9lateurs de probl\u00e8mes de comp\u00e9titivit\u00e9. Le graphique ci-dessous montre qu\u2019historiquement, une forte d\u00e9gradation de la balance courante britannique a toujours pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 une crise de la livre sterling, suite \u00e0 quoi la d\u00e9pr\u00e9ciation brutale de la livre a r\u00e9tabli la comp\u00e9titivit\u00e9 du Royaume-Uni et, par voie de cons\u00e9quence, sa balance courante. Si l\u2019on consid\u00e8re que l\u2019acquisition de nouveaux logements londoniens par des investisseurs \u00e9trangers ne diff\u00e8re gu\u00e8re, en termes d\u2019impact sur les comptes nationaux, de l\u2019acquisition massive de whisky \u00e9cossais par des acheteurs \u00e9trangers, le fait d\u2019imposer les acheteurs \u00e9trangers de biens immobiliers \u00e0 Londres (comme il est envisag\u00e9) reviendrait \u00e0 imposer ses propres exportations ! Ce qui ne serait pas tr\u00e8s judicieux avec une balance courante aussi fragile. Signalons au passage que la taxation des exportations est bien pire que le protectionnisme, qui s\u2019accompagne g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019une taxation des importations.<\/p>\n Les contr\u00f4les macroprudentiels sont des mesures positives qui devraient permettre de mod\u00e9rer le ph\u00e9nom\u00e8ne d\u2019octroi abusif de pr\u00eats immobiliers survenu au cours des 2 derni\u00e8res ann\u00e9es. En revanche, ceux qui d\u00e9signent les facteurs li\u00e9s \u00e0 l\u2019offre comme \u00e9tant la principale raison de la hausse des prix n\u2019ont qu\u2019une vision partielle de la situation. Vu de l\u2019\u00e9tranger, l\u2019immobilier britannique est bon march\u00e9 et la demande restera vraisemblablement \u00e9lev\u00e9e aupr\u00e8s des acheteurs \u00e9trangers \u00e0 la recherche de solides performances dans un contexte mondial de faibles rendements. Il convient \u00e9galement de se m\u00e9fier des appels \u00e0 la limitation des flux de capitaux \u00e9trangers sur le march\u00e9 de l\u2019immobilier britannique, celui-ci s\u2019av\u00e9rant \u00eatre l\u2019un des secteurs d\u2019exportation britanniques les plus pris\u00e9s. Bien entendu, si les mesures macroprudentielles ne parvenaient pas \u00e0 calmer le march\u00e9, la Banque d\u2019Angleterre pourrait toujours relever les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat (si tant est qu\u2019elle se souvienne comment s\u2019y prendre<\/a>).<\/p>\n *Ce calcul se base sur l\u2019indice britannique des prix de d\u00e9tail (IPD) et l\u2019indice Nationwide des prix immobiliers au Royaume-Uni. Compte tenu des probl\u00e8mes de m\u00e9thodologie que pr\u00e9sentent les donn\u00e9es IPD et Nationwide, il convient de traiter ce calcul avec prudence. Par exemple, l\u2019indice IPD britannique est en moyenne sup\u00e9rieur de 0,9 % \u00e0 l\u2019indice IPC (indice des prix \u00e0 la consommation) depuis 1989. Par cons\u00e9quent, l\u2019appr\u00e9ciation des prix r\u00e9els de l\u2019immobilier doit \u00eatre major\u00e9e de 0,9 % par an sur une base IPC.<\/p>\n![\"Slide1\"](\"https:\/\/bondvigilantes.com\/francais\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2021\/12\/Slide1.png\")
<\/a><\/p>\n![\"Slide2\"](\"https:\/\/bondvigilantes.com\/francais\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2021\/12\/Slide2.png\")
<\/a><\/p>\n![\"Slide3\"](\"https:\/\/bondvigilantes.com\/francais\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2021\/12\/Slide3.png\")
<\/a><\/p>\n![\"Slide4\"](\"https:\/\/bondvigilantes.com\/francais\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2021\/12\/Slide4.png\")
<\/a><\/p>\n