{"id":1360,"date":"2013-07-16T09:31:42","date_gmt":"2013-07-16T09:31:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/italiano\/?p=1360"},"modified":"2023-09-18T14:27:23","modified_gmt":"2023-09-18T14:27:23","slug":"contributi-per-la-prima-casa-un-regalo-per-chi-acquista-o-per-chi-gia-possiede","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/italiano\/2013\/07\/contributi-per-la-prima-casa-un-regalo-per-chi-acquista-o-per-chi-gia-possiede\/","title":{"rendered":"Contributi per la prima casa: un regalo per chi acquista o per chi gi\u00e0 possiede?"},"content":{"rendered":"\n

Non siamo certo i primi ad analizzare il programma inglese \u201cHelp to Buy\u201d introdotto da George Osborne. Il suo piano ha suscitato reazioni preoccupate da pi\u00f9 parti. Sir Mervyn King ha dichiarato che \u201ca lungo temine non c’\u00e8 spazio per uno schema di questo tipo\u201d, mentre Albert Edwards di Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale, con toni pi\u00f9 asciutti, ha parlato di \u201cpolitica ottusa\u201d. Se ne stanno occupando persino l’FMI e l’Office for Budget Responsibility (OBR), i quali temono che il piano potrebbe intaccare la domanda di abitazioni pi\u00f9 che risolvere il vero problema, ovvero la carenza di offerta.<\/p>\n\n\n\n

Quali sono le alternative a disposizione di Osborne? Dal momento che aumentare i prezzi delle case non risolve il problema chiave del Regno Unito – la mancanza di investimenti – \u00e8 proprio qui che il governo dovrebbe intervenire.  L’edilizia \u00e8 un investimento a bassissima produttivit\u00e0 ed il paese avrebbe bisogno di investire in infrastrutture, scuole e impianti.  Se non lo far\u00e0, il potenziale di crescita a lungo termine rester\u00e0 assai debole.<\/p>\n\n\n\n

Non fraintendiamoci: capiamo le intenzioni di Osborne. Con l’annuncio del programma \u201cHelp to Buy\u201d nell’ultimo budget, il Cancelliere sta facendo del suo meglio per stimolare la crescita economica \u2013 anemica fin dallo scoppio della crisi finanziaria \u2013 partendo dal settore edilizio, nella speranza che ci\u00f2 possa incoraggiare i consumi grazie all\u2019effetto moltiplicatore. Le casse del governo saranno rimpinguate con l’aumento delle imposte di bollo e del gettito fiscale relativo all’imposta sul reddito. Chiss\u00e0, l\u2019operazione potrebbe anche risultare di aiuto nei sondaggi. E funzioner\u00e0. Ne siamo certi perch\u00e9 Australia e Canada \u2013 dove le case sono fra le pi\u00f9 costose al mondo \u2013 seguono ormai da anni programmi di questo tipo.<\/p>\n\n\n\n

Il piano di aiuti per l\u2019acquisto della prima casa britannico si articoler\u00e0 in due fasi. La prima parte consister\u00e0 nell’offire agli acquirenti (in possesso dei giusti requisiti) un finanziamento a tasso zero (fino a \u00a3 120.000) erogato dal governo. La seconda vedr\u00e0 il governo stesso farsi garante di una parte del mutuo che verr\u00e0 contratto dall’acquirente. In Australia il programma \u201cFirst Home Owner Grant\u201d, che dal 2000 a oggi ha assunto diverse forme, consiste attualmente in una sovvenzione una tantum a chi acquista la prima casa. La concessione non \u00e8 subordinata a condizioni di reddito e varia da uno Stato all’altro (a Sydney, la citt\u00e0 pi\u00f9 costosa di tutta l’Australia, ai proprietari di prima casa spettano $ 15.000). In Canada, invece, gli acquirenti di una prima abitazione hanno diritto a un credito d’imposta di $ 5.000. Inoltre, nell’ambito del programma \u201cHome Buyers Plan\u201d, possono richiedere un prelievo anticipato fino a un massimo di $ 25.000, esentasse, dal loro fondo pensione per l’acquisto o la costruzione di una casa.<\/p>\n\n\n\n

Il problema \u00e8 che in Australia e in Canada questi programmi hanno generalmente comportato un peggioramento dell\u2019accessibilit\u00e0 finanziaria degli alloggi. Il grafico riportato di seguito (per gentile concessione di Torsten Slok, Deutsche Bank) evidenzia come i prezzi dell’edilizia abitativa siano sopravvalutati in alcune parti di questi due Paesi. Il fatto che Wollongong superi New York per rapporto tra prezzi e reddito delle famiglie mi sembra pura follia.<\/p>\n\n\n

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Un altro dato interessante che emerge dal grafico \u00e8 la presenza di citt\u00e0 neozelandesi come Auckland e Christchurch. Avete indovinato: anche la Nuova Zelanda ha introdotto un programma di contributi per l’acquisto della casa, il “Welcome Home Loan”. E se siete cittadini neozelandesi e avete accantonato un gruzzolo per la pensione, potete attingervi liberamente per l’acquisto della casa.<\/p>\n\n\n\n

Questi piani di incentivazione fanno salire i prezzi per l’accumulo di debito ipotecario. Le societ\u00e0 finanziarie hanno avuto ragione ad inasprire gli standard nel concedere mutui, riducendo il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile (LTV, loan-to-value<\/i>). Ora, con la decisione del governo britannico di garantire fino al 20% dei nuovi mutui, anche gli acquirenti a pi\u00f9 alto rischio, che prima non avrebbero mai avuto accesso al credito, potranno finalmente accedere ad un prestito e cos\u00ec al mercato residenziale. La domanda cresce, l’offerta potrebbe essere insufficiente e i prezzi potrebbero aumentare. Inoltre, coloro che gi\u00e0 possiedono una casa potranno venderla e richiedere un mutuo pi\u00f9 alto per l’acquisto di una casa pi\u00f9 costosa. Chiss\u00e0, anche le richieste di nuovi crediti a seguito dell\u2019apprezzamento dell\u2019immobile oggetto del mutuo originario (mortgage equity withdrawal<\/i>) potrebbero registrare un’impennata. Ma prima o poi questo castello di carte \u00e8 destinato a crollare \u2013 e non sar\u00e0 una novit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

I grafici seguenti evidenziano la relazione tra i crescenti livelli di debito ipotecario e i prezzi delle case in Australia, Canada e Regno Unito. L’Australia costituisce un esempio molto interessante, in quanto il First Home Owners Grant ha subito aumenti e riduzioni nel corso del tempo, ai quali sono corrisposte variazioni dei prezzi immobiliari.<\/p>\n\n\n

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\u00c8 assai probabile che il programma inglese Help to Buy incoraggi l\u2019accumulo di debito ipotecario, che potrebbe cos\u00ec\u00a0portare a un rialzo dei prezzi delle case, rendendo ancora pi\u00f9 difficile l\u2019acquisto a chi non avr\u00e0\u00a0accesso al piano. Un programma di questo tipo aumenta le diseguaglianze, per cui chi non si pu\u00f2 permettere di comprare un immobile vedr\u00e0 ulteriormente peggiorare la propria posizione.\u00a0 Crescer\u00e0 anche il divario generazionale tra i meno giovani gi\u00e0 proprietari di un’abitazione, i quali saranno probabilmente pi\u00f9 favoriti dal piano, e i pi\u00f9 giovani che non possiedono una casa e hanno bisogno di un posto dove vivere.<\/p>\n\n\n\n

Sono gi\u00e0 emersi i primi segnali di un aumento dei prezzi delle case qui nel Regno Unito. \u00c8 dell\u2019altro giorno il dato sui prezzi immobiliari pubblicato dal RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors<\/i>), che ha raggiunto le punte massime dal 2010. Questo dato collima con il trend riscontrato dalle societ\u00e0 di mutui ipotecari Halifax e Nationwide; siamo tornati ai picchi pre-crisi. Viene da chiedersi se un programma che incoraggia gli istituti finanziari a concedere mutui, e i consumatori a farne richiesta, sia la soluzione migliore in un’economia con un debito ipotecario in essere di \u00a3 1.260 miliardi (pari all’80% del PIL). Soprattutto considerando che sembra concepito per far salire ancora di pi\u00f9 il prezzo di un asset gi\u00e0 costoso, con possibili ripercussioni in termini di instabilit\u00e0 finanziaria in caso di difficolt\u00e0 congiunturali e che, in ultima analisi, far\u00e0 sprecare molto tempo ai contribuenti.<\/p>\n\n\n\n

Con i prezzi in probabile rialzo nel breve, la domanda \u00e8 questa: il piano favorisce chi compra o chi vende?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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