{"id":1570,"date":"2013-10-08T09:37:10","date_gmt":"2013-10-08T09:37:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/italiano\/?p=1570"},"modified":"2024-11-12T11:08:16","modified_gmt":"2024-11-12T11:08:16","slug":"quanto-incidono-i-prezzi-delle-abitazioni-sui-tassi-di-inflazione-a-livello-mondiale-un-aspetto-importante-per-banche-centrali-e-investitori-obbligazionari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/italiano\/2013\/10\/quanto-incidono-i-prezzi-delle-abitazioni-sui-tassi-di-inflazione-a-livello-mondiale-un-aspetto-importante-per-banche-centrali-e-investitori-obbligazionari\/","title":{"rendered":"Quanto incidono i prezzi delle abitazioni sui tassi di inflazione a livello mondiale? Un aspetto importante per banche centrali e investitori obbligazionari"},"content":{"rendered":"

Dopo il crollo dei prezzi immobiliari registrato in molti dei principali Paesi avanzati durante e dopo la Grande crisi finanziaria, la domanda di immobili residenziali sta riprendendo quota. I prezzi delle abitazioni mostrano infatti un forte rialzo quasi ovunque negli Stati Uniti e nel Regno Unito (soprattutto a Londra), e un movimento di segno analogo anche in Germania. Si notano rincari persino in alcune zone dell’Irlanda, Paese simbolo del ciclo “boom-bust” sul mercato immobiliare. Ma quanto influiscono tali aumenti sull\u2019inflazione? Non intendo le ricadute dei prezzi delle case pi\u00f9 elevati in termini di rivendicazioni salariali, n\u00e9 i rincari della moquette e dell\u2019idraulico, bens\u00ec gli effetti diretti generati dai prezzi delle case, i costi dei mutui e gli affitti sulle statistiche relative all\u2019inflazione. Un\u2019altra questione riguarda la necessit\u00e0 di un intervento delle banche centrali sui prezzi degli asset (qui<\/a> trovate degli spunti interessanti).<\/p>\n

\"I<\/a><\/p>\n

La risposta alla domanda \u201cquanto influiscono i prezzi delle abitazioni sui dati di inflazione?\u201d non \u00e8 univoca, ma varia da un Paese all\u2019altro e anche all\u2019interno di una stessa regione geografica, a seconda dei parametri di inflazione utilizzati. Tuttavia, poich\u00e9 le decisioni delle banche centrali su tassi e QE si basano sui dati di inflazione pubblicati, \u00e8 importante capire se e come i prezzi delle abitazioni possono determinare variazioni al riguardo.<\/p>\n

Negli USA<\/h3>\n

La voce \u201cabitazione\u201d rappresenta circa il 31% dell\u2019indice CPI dei prezzi al consumo \u2013 utilizzato per determinare il pricing delle obbligazioni USA indicizzate all\u2019inflazione (TIPS) \u2013 ma appena il 16% del deflatore del PCE core, l\u2019indice della spesa per consumi personali tenuto d\u2019occhio dalla Federal Reserve. Il PCE \u00e8 un indice generico, fortemente esposto ai servizi finanziari e alla sanit\u00e0, ma meno alla spesa abitativa. Nell\u2019indice CPI, invece, questa componente ha un peso elevato, rispetto agli standard internazionali. Per l\u2019Ufficio di Statistica del Lavoro statunitense (Bureau of Labor Statistics, BLS), il prezzo di acquisto di una casa \u00e8 importante solo nella misura in cui incide sulle spese abitative dei cittadini. Per calcolarle il BLS adotta il metodo dei fitti figurativi, che combina i dati sui canoni di locazione effettivi con le stime formulate da un campione di proprietari di case circa il costo ipotizzabile qualora dovessero prendere in affitto l\u2019abitazione in cui vivono (bollette e mobili esclusi). Per una spiegazione dettagliata di tale metodo cliccate qui<\/a>. Sia nel CPI che nel PCE, i canoni di locazione di mercato hanno un peso pari a un quarto di quello dei fitti figurativi (Owners\u2019 Equivalent Rent, OER). Questo crea dei problemi, non solo riguardo alla precisione delle stime dei proprietari di case. Poich\u00e9 i dati sull\u2019inflazione contengono i costi di affitto reali e ipotizzati, ma non i prezzi delle abitazioni, possono riflettere contemporaneamente una bolla del settore residenziale e una riduzione dell\u2019impatto dei prezzi delle case sull\u2019inflazione. In alcuni casi un\u2019ondata di speculazione provoca un rialzo dei prezzi che sfocia per\u00f2 in un eccesso di costruzioni nuove (appena prima della crisi del 2008 le scorte di case negli USA superavano i 12 mesi rispetto ai 5 mesi circa del periodo pre-bolla) e quindi in una flessione dei canoni. Nella fase di ripresa degli Stati Uniti \u00e8 accaduto il contrario. I prezzi delle case hanno continuato a scendere in picchiata; tuttavia, a causa delle difficolt\u00e0 di accesso al credito, \u00e8 aumentato il numero di persone costrette a ricorrere all\u2019affitto e, di pari passo, anche il peso della voce affitti nei dati sull\u2019inflazione.<\/p>\n

Nel Regno Unito<\/h3>\n

Nel Regno Unito occorre distinguere tra inflazione CPI (il target della Banca di Inghilterra) e inflazione RPI (la statistica utilizzata dal mercato dei bond indicizzati, quindi quella che sta pi\u00f9 a cuore agli obbligazionisti). I prezzi delle case entrano direttamente nell\u2019indice RPI, ma hanno uno scarso peso nel CPI, motivo per cui il recente trend rialzista del real estate britannico andr\u00e0 ad ampliare il cuneo fra i due parametri<\/a> \u2013 una buona notizia per chi investe nei bond indicizzati! L\u2019RPI registra gli aumenti dei prezzi delle case in due modi: tramite i pagamenti degli interessi ipotecari (Mortgage Interest Payments, MIP) e tramite la svalutazione degli immobili residenziali. Le rate dei mutui aumentano all\u2019aumentare dei prezzi delle propriet\u00e0, ma riflettono i cambiamenti dei tassi di interesse molto rapidamente. Per fare un esempio, Alan Clarke di Scotia stima che un rialzo dei tassi bancari di 150 punti base si ripercuoterebbe subito sull\u2019RPI, con un aumento dell\u20191% del tasso annuo, nonostante la tendenza prevalente in Regno Unito ad assumere mutui a tasso fisso. La svalutazione degli immobili, che non si riflette immediatamente sui prezzi delle abitazioni, \u00e8 un tentativo di misurare il costo della propriet\u00e0 (un po\u2019 come i fitti figurativi del BLS). Tuttavia questo parametro \u00e8 stato criticato perch\u00e9 sovrastima il costo della propriet\u00e0 nelle fasi rialziste del mercato \u2013 l\u2019inflazione dei prezzi delle case \u00e8 quasi sempre data da un aumento del valore dei terreni e non dal rincaro di calce e mattoni. La terra non si svaluta come altri beni immobili poich\u00e9 non \u00e8 soggetta all\u2019usura. La voce \u201cabitazione\u201d rappresenta ben il 17,3% del paniere RPI (8,6% canoni di locazione effettivi, 2,9% MIP, 5,8% svalutazione).<\/p>\n

Il CPI britannico costituisce un parametro armonizzato dell\u2019inflazione europea, ma tiene conto solamente dei costi delle case tramite un\u2019esposizione del 6% agli affitti effettivi. Nell\u2019UE non c\u2019\u00e8 mai stato accordo su come misurare l\u2019aumento dei costi abitativi: i Paesi con un\u2019alta percentuale di proprietari di case hanno infatti un punto di vista diverso da quelli con un\u2019elevata percentuale di affittuari. Nel Regno Unito la spesa per la casa rappresenta circa il 10% delle uscite di un cittadino medio e l\u2019ufficio di statistica britannico (Office of National Statistics, ONS) ritiene che il peso di questa voce nel CPI sia \u201cun punto debole\u201d. Per questo ha iniziato a pubblicare il CPIH, che comprende anche i fitti figurativi (una misura del \u201cprezzo che i possessori di case pagherebbero per prendere in affitto la propria casa\u201d dal momento che l\u2019abitazione \u00e8 un \u201cbene patrimoniale, quindi non viene consumato, ma genera un flusso di servizi fruiti in ogni periodo\u201d). Nel CPIH le abitazioni pesano per il 17,7%, tuttavia si tratta ancora di un indice sperimentale non utilizzato per i target ufficiali di politica monetaria.<\/p>\n

Nell’ area euro<\/h3>\n

Per misurare l\u2019inflazione, la Banca Centrale Europea utilizza il CPI, con un target del 2%, o appena inferiore. Come gi\u00e0 accennato, per la componente \u201cabitazione\u201d il parametro armonizzato pubblicato dall\u2019Eurostat comprende solo gli affitti effettivi, che hanno un peso del 6%. Se pensate che l\u2019inflazione (o la deflazione) dei prezzi delle case sia importante per i governi, probabilmente una percentuale cos\u00ec bassa non ha mai contato nulla da quando esiste l\u2019area euro. Nonostante alcune sacche di inflazione molto alta in ambito residenziale (Spagna, Irlanda, Paesi Bassi), data la scarsa variazione dei prezzi nei Big Three (Germania, Francia e Italia) dubito che il CPIH sarebbe molto diverso. Attualmente si osserva un certo rialzo<\/a> del mercato residenziale tedesco nelle regioni pi\u00f9 prestigiose, mentre in Spagna e in Olanda i prezzi delle case sono ancora in caduta libera. \u00c8 inoltre interessante notare il peso degli affitti negli indici dei prezzi dei singoli Paesi: in Slovenia equivale allo 0,7% del paniere inflazione, in Germania al 10,2%<\/p>\n

In Giappone<\/h3>\n

In Giappone la voce abitazione rappresenta il 21% del CPI complessivo. Come negli USA, anche qui le statistiche si basano sia sulle \u201cstime dei costi di affitto di una casa di propriet\u00e0\u201d sia sugli affitti reali. E anche in questo caso la percentuale di canoni ipotetici dei proprietari di case (15,6%) supera di gran lunga quella dei dati effettivi dichiarati dagli inquilini (5,4%): non trovate un po\u2019 preoccupante questo peso enorme attribuito ai canoni stimati dai proprietari, qui e altrove? Come fa un proprietario a quantificare l\u2019affitto della propria abitazione leggendo queste statistiche? Io ci riuscirei solo cercando in internet quanto costa affittare una casa simile alla mia. Lo chiamate barare?<\/p>\n

\"Dati<\/a><\/p>\n

Allora perch\u00e9 la questione \u00e8 cos\u00ec importante? Se non esiste correlazione fra l\u2019inflazione dei prezzi delle case e dei prezzi al consumo, probabilmente non lo \u00e8. Tuttavia si intuisce l\u2019importanza dell\u2019impatto diretto sulle rivendicazioni salariali da parte di lavoratori, alle prese con l\u2019aumento dei prezzi delle abitazioni, e dell\u2019effetto positivo sui consumi di chi vede aumentare il valore dei propri immobili. Usando statistiche poco rappresentative del rapporto fra prezzi delle case e relativo impatto sull\u2019inflazione, le banche centrali rischiano di trascurare questi fattori.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dopo il crollo dei prezzi immobiliari registrato in molti dei principali Paesi avanzati durante e dopo la Grande crisi finanziaria, la domanda di immobili residenziali sta riprendendo quota. I prezzi delle abitazioni mostrano infatti un forte rialzo quasi ovunque negli Stati Uniti e nel Regno Unito (soprattutto a Londra), e un movimento di segno analogo anche in Germania. Si notano rincari persino in alcune zone dell’Irlanda, Paese simbolo del ciclo “boom-bust” sul mercato immobiliare. Ma quanto influiscono tali aumenti sull\u2019inflazione? 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