{"id":2116,"date":"2014-07-02T15:22:05","date_gmt":"2014-07-02T15:22:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.bondvigilantes.com\/italiano\/?p=2116"},"modified":"2023-06-22T17:01:12","modified_gmt":"2023-06-22T17:01:12","slug":"mettere-freno-flussi-esteri-nel-mercato-immobiliare-britannico-potrebbe-essere-suicidio-per-sterlina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bondvigilantes.com\/italiano\/2014\/07\/mettere-freno-flussi-esteri-nel-mercato-immobiliare-britannico-potrebbe-essere-suicidio-per-sterlina\/","title":{"rendered":"Mettere un freno ai flussi esteri nel mercato immobiliare britannico potrebbe essere un suicidio per la sterlina"},"content":{"rendered":"\n

Dunque ora sappiamo cosa intende fare la Banca d’Inghilterra per il mercato immobiliare britannico, che il governatore Carney ha definito in precedenza il rischio pi\u00f9 grande<\/a> per la stabilit\u00e0 finanziaria e, quindi, per l’espansione economica (Fondo monetario internazionale<\/a> e Commissione europea hanno lanciato allarmi analoghi). La risposta, in due parole, \u00e8 “non molto”, al momento: per quanto Carney non sia “contento” del mercato immobiliare effervescente nel Regno Unito, \u00e8 disposto a “tollerarlo”.<\/p>\n\n\n\n

Prima di interrogarsi su cosa fare – e cosa non fare – riguardo al mercato immobiliare, vale la pena di chiedersi se il mercato immobiliare britannico sia in una situazione di bolla. Non \u00e8 una domanda cos\u00ec folle come potrebbe sembrare: in termini reali (ossia tenendo conto dell’inflazione), i prezzi delle case in Regno Unito sono aumentati solo dell’1,25 l’anno fra il 1974 e la fine del 2013 e del 2,2% l’anno dal 1974 alla fine del 2007. \u00c8 stato all’inizio dei Duemila che la situazione \u00e8 sfuggita di mano, quando i prezzi reali delle case in Gran Bretagna hanno visto rendimenti a doppia cifra per quattro anni consecutivi, dal 2001 al 2004, ma se escludiamo questo periodo, la crescita dei prezzi immobiliari reali di fatto \u00e8 stata negativa negli ultimi quattro decenni*. Anche volendo includere il quadriennio 2001-2004, se pensiamo che la crescita della produttivit\u00e0 nel Regno Unito da met\u00e0 degli anni Settanta \u00e8 stata in media pari a circa l’1% per anno e che la popolazione britannica \u00e8 cresciuta in media dello 0,3% per anno in questo periodo, il modesto incremento reale dei prezzi delle abitazioni non sembra particolarmente allarmante.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 detto, le variazioni di prezzo medie su 40 anni non raccontano tutta la storia. La performance del mercato immobiliare nell’ultimo anno \u00e8 notevole: i prezzi delle abitazioni in Regno Unito sono aumentati dell’11,1% in termini nominali nell’anno fino a maggio, secondo Nationwide, e pur non essendo neanche paragonabile agli anni di bolla 2001-04, \u00e8 comunque il ritmo pi\u00f9 rapido registrato da allora. Nel frattempo i dati ONS mostrano che i prezzi nominali delle case a Londra hanno registrato un’impennata del 18,7% nell’anno fino ad aprile. Questi tassi di crescita sono ampiamente superiori all’inflazione e anche all’aumento dei salari.<\/p>\n\n\n\n

Cosa sta provocando il balzo in avanti recente dei prezzi delle case? Per definizione, la risposta \u00e8 un eccesso di domanda a fronte di una carenza di offerta, anche se quasi tutti i commenti sul mercato immobiliare britannico sembrano concentrarsi sul secondo elemento dell’equazione, anzich\u00e9 sul primo. Il dibattito pubblico sul settore immobiliare del Regno Unito \u00e8 stato fortemente influenzato dall’analisi dell’offerta abitativa<\/a> commissionata nel 2004 dal governo all’allora membro del Comitato di politica monetaria (MPC) Kate Barker: nel suo rapporto, Barker ha infatti sostenuto che “la tendenza al rialzo di lungo termine dei prezzi delle case e i recenti problemi di accessibilit\u00e0 sono le manifestazioni pi\u00f9 chiare di una carenza di abitazioni nel Regno Unito”, da cui la necessit\u00e0 di costruire fino a 260.000 nuove case l’anno per soddisfare la domanda. Nel decennio trascorso dalla pubblicazione del rapporto, il numero di nuove costruzioni \u00e8 stato inferiore alla met\u00e0 della cifra indicata, il che suggerisce l’accumulo di un deficit pari a 1 milione di case<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Ma l’impennata dei prezzi dipende davvero solo da un’offerta carente? Come ha sottolineato Fathom Consulting, se c’\u00e8 una carenza di abitazioni perch\u00e9 i costi di affitto reali non sono balzati verso l’alto? Il grafico riportato sotto mostra la crescita dei salari nominali a fronte dei costi di affitto nel Regno Unito andando fino al 2001: i costi di affitto in realt\u00e0 sono cresciuti a un ritmo pi\u00f9 lento rispetto ai salari fino al 2008 e solo pi\u00f9 di recente hanno iniziato a correre un po’ pi\u00f9 delle remunerazioni. Se ci fosse un’offerta insufficiente, ci aspetteremmo di vedere un incremento piuttosto marcato dei costi di affitto reali, man mano che le persone sono costrette a spendere di pi\u00f9 per l’alloggio in percentuale del reddito, ma non \u00e8 questo il caso.<\/p>\n\n\n

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Il prossimo grafico suggerisce una maggiore probabilit\u00e0 che l’aumento dei prezzi delle case iniziato l’anno scorso sia dipeso in realt\u00e0 (come sempre) soprattutto dalla domanda, ossia dai tassi ipotecari pi\u00f9 bassi e dall’accesso facile ai mutui. Il grafico a sinistra \u00e8 tratto dal recente Rapporto sulla stabilit\u00e0 finanziaria della Banca d’Inghilterra e mostra il rapporto tra entit\u00e0 del prestito e reddito dei nuovi mutui concessi per l’acquisto dell’abitazione.  Circa il 10% dei nuovi richiedenti oggi ottiene un mutuo per un importo pari o superiore a 4,5 volte il proprio reddito.  Oltre la met\u00e0 degli acquirenti di abitazioni deve chiedere un prestito pi\u00f9 che triplo rispetto al proprio reddito, il che equivale a un rapporto rata\/reddito superiore di circa 5 volte a quello riscontrato subito prima del crollo del mercato immobiliare britannico di inizio anni Novanta.  Colpisce la stretta correlazione fra i rapporti rata\/reddito (grafico a sinistra) e i prezzi delle abitazioni (grafico a destra). Se ne potrebbe dedurre che limitando il rapporto fra debito e reddito si riuscirebbe a limitare anche la corsa dei prezzi delle case, sebbene la correlazione non implichi necessariamente un nesso causale. \u00c8 ipotizzabile che un balzo in avanti dei prezzi costringa gli acquirenti ad assumere debiti maggiori, dato che solo cos\u00ec possono compiere il primo passo nel mercato immobiliare**.<\/p>\n\n\n

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L’altra fonte di domanda crescente di immobili nel Regno Unito probabilmente \u00e8 costituita dagli investitori esteri. Quando la sterlina \u00e8 crollata dopo la crisi del 2008, il presupposto era che il Regno Unito avrebbe visto una ripresa trainata dalle esportazioni, grazie all’enorme guadagno di competitivit\u00e0. Sfortunatamente non \u00e8 andata proprio cos\u00ec, perch\u00e9 i servizi finanziari, principale componente dell’export britannico, non sono stati molto richiesti all’indomani della crisi. Le esportazioni del Regno Unito effettivamente hanno registrato un aumento all’inizio, ma oggi superano di solo il 10% il picco raggiunto nel 2008 e hanno mostrato movimenti laterali fin dal 2011. Per contro, le esportazioni spagnole superano di quasi il 30% i livelli del 2008 in termini di euro, nonostante il rafforzamento della moneta unica contro la sterlina nel corso del periodo.<\/p>\n\n\n\n

Il deprezzamento della sterlina forse non si \u00e8 tradotto in un’impennata delle esportazioni di beni e servizi britannici, ma sembra aver generato un incremento di un nuovo tipo di esportazione: il patrimonio immobiliare di Londra. L’agenzia immobiliare Savills stima che i capitali esteri confluiti nei soli immobili residenziali di massimo pregio a Londra hanno superato i 7 miliardi di sterline nel 2012 e presumibilmente sono stati ancora di pi\u00f9 nel 2013. Gli acquirenti stranieri sono sempre stati attratti da Londra, grazie al mercato immobiliare trasparente e liquido e a fattori quali la stabilit\u00e0 politica e la chiarezza delle normative, un sistema di istruzione dignitoso e una tassazione bassa rispetto a Paesi come Francia e Spagna, ma nel 2012 gli afflussi sono stati doppi in confronto all’entit\u00e0 del 2008 o del 2009 e superiori di quasi un terzo a quelli del 2006.<\/p>\n\n\n\n

Dal grafico qui sotto si capisce bene il motivo di questa passione degli stranieri per le propriet\u00e0 in terra britannica. Le case in Regno Unito sono tutt’altro che a buon mercato, in termini di valuta locale, ma risultano decisamente pi\u00f9 abbordabili dal punto di vista di tutti gli acquirenti esteri tradizionali, fatta eccezione per i russi. Dalla prospettiva di un investitore cinese, i prezzi delle abitazioni a Londra sono ancora inferiori del 17,5% ai massimi del 2007, se misurati in yuan cinesi.<\/p>\n\n\n

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La strategia della Banca d’Inghilterra per ridurre la domanda interna di immobili residenziali nel Regno Unito attraverso misure macroprudenziali, come la fissazione di un tetto per il rapporto rata\/reddito, dovrebbe essere la strada maestra per affrontare gli effetti destabilizzanti dell’indebitamento legato all’acquisto di abitazioni; e la BoE avrebbe certamente dovuto fare di pi\u00f9. Mettere un freno ai flussi esteri verso il mercato immobiliare britannico \u00e8 un’opzione molto pi\u00f9 attraente, sotto il profilo politico<\/a>, ma potenzialmente molto meno saggia.<\/p>\n\n\n\n

I dati della settimana scorsa hanno evidenziato un lieve miglioramento del deficit dei conti correnti del Regno Unito nel primo trimestre del 2014, ma il quarto e terzo trimestre del 2013 avevano visto revisioni al ribasso, rispettivamente al 5,7% e al 5,9% del PIL, un nuovo record preoccupante. Fra i Paesi emergenti definiti i “Cinque fragili”, solo la Turchia aveva un deficit pi\u00f9 pesante nel quarto trimestre.<\/p>\n\n\n\n

Un saldo negativo dei conti con l’estero \u00e8 un parametro in senso ampio della bilancia commerciale di un Paese. Il pesante deficit del Regno Unito \u00e8 attribuibile a vari fattori (tra cui il disavanzo commerciale sostenuto, un saldo dei redditi da capitale in deterioramento, che potrebbe in parte riflettere l’aumento delle acquisizioni di aziende britanniche da parte di societ\u00e0 estere, e deficit di bilancio prolungati), ma in generale, un deficit cronico dei conti correnti \u00e8 sintomo di problemi di competitivit\u00e0. Il grafico sotto mostra che per il Regno Unito un saldo dei conti con l’estero di notevoli dimensioni e in deterioramento storicamente ha preceduto una crisi della sterlina, in cui un brusco deprezzamento della valuta ha ridato competitivit\u00e0 al Paese e quindi risollevato le sorti delle partite correnti. Considerando che quando gli stranieri comprano nuove abitazioni a Londra l’effetto sui conti con l’estero non \u00e8 molto diverso rispetto a quando comprano massicce quantit\u00e0 di Scotch Whiskey, la proposta di tassare gli acquisti di immobili londinesi da parte degli stranieri equivale a mettere una tassa sulle esportazioni britanniche! Non proprio una mossa intelligente, con il saldo dei conti correnti in condizioni cos\u00ec precarie. Si noti che tassare le esportazioni \u00e8 molto peggio del protezionismo, che in genere implica l’applicazione di tasse sulle importazioni.<\/p>\n\n\n

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I controlli macroprudenziali sono una misura positiva e dovrebbero contribuire a limitare alcuni eccessi nella concessione di mutui a livello locale, che si sono accumulati negli ultimi due anni circa. Tuttavia, chi addita i fattori sul lato dell’offerta come principali responsabili dell’aumento dei prezzi non vede il quadro generale. Gli immobili nel Regno Unito sono a buon mercato, dal punto di vista degli stranieri, e probabilmente continueranno ad essere richiesti dagli acquirenti esteri a caccia di rendite solide in un mondo di rendimenti bassi. E attenzione a invocare interventi volti a mettere un freno agli afflussi esteri nel mercato immobiliare britannico, che sta diventando una delle componenti pi\u00f9 richieste dell’export nazionale. Certo, se le misure macroprudenziali non riescono a ridurre in qualche misura il surriscaldamento del mercato, la Banca d’Inghilterra pu\u00f2 sempre aumentare i tassi d’interesse (se riesce a ricordarsi come si fa…<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

*Calcolato usando l’indice dei prezzi al dettaglio (RPI) del Regno Unito e l’indice dei prezzi delle abitazioni Nationwide (UK Nationwide House Price Index). Entrambi presentano criticit\u00e0 metodologiche, pertanto \u00e8 bene considerare il calcolo con una certa cautela: ad esempio, l’indice RPI \u00e8 risultato in media superiore dello 0,9% all’indice IPC del Regno Unito nel 1989, quindi bisognerebbe aggiungere uno 0,9% per anno all’aumento dei prezzi reali delle abitazioni, considerati su base IPC.<\/p>\n\n\n\n

**L’aumento recente dei prezzi delle abitazioni e del rapporto rata\/reddito per gli acquirenti di prima casa probabilmente \u00e8 riconducibile al piano di aiuti all’acquisto denominato “Help to buy” (o “help to sell” – aiuto alla vendita – come l’abbiamo chiamato noi all’epoca); tuttavia, a fine maggio erano solo 7313 le abitazioni vendute nell’ambito di questo programma, con un valore totale dei mutui agevolati da tale misura pari a 1 miliardo di sterline, quindi ci sono chiaramente altre forze in gioco.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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