Le gouvernement britannique peut-il tenir à sa promesse en matière de logement ?

L’actuel gouvernement conservateur britannique s’est engagé à respecter sa promesse de campagne de 2015, à savoir fournir un million de logements d’ici fin 2020 et en «créer un demi-million de plus d’ici fin 2022». Pour que cette promesse soit tenue, le nombre de nouvelles constructions devrait augmenter à un niveau jamais vu depuis la fin des années 70.

Malheureusement pour le gouvernement britannique, l’augmentation de l’offre de logements constitue depuis longtemps un problème compliqué. Quelques succès ont récemment été enregistrés. Le nombre de nouveaux logements achevés en 2016-2017 a ainsi atteint 178 000 unités, soit presque autant que pour la période 2008-2009. Cependant, ce chiffre est encore très éloigné du point haut de 215 000 nouveaux logements atteints en 2007-2008 avant la crise, et du sommet à long terme (378 000 constructions). Malheureusement, il y a peu de chances que les entreprises privées augmentent le nombre de chantiers achevés par rapport aux 145 000 logements construits l’année dernière, et ce en raison de l’incertitude suscitée par le Brexit. Le nombre de nouveaux logements devrait même plutôt baisser sous les niveaux actuels. En outre, les collectivités locales ont depuis longtemps abandonné le champ de la construction de nouveaux logements. Les contraintes budgétaires auxquelles les collectivités locales sont désormais confrontées réduisent encore davantage la probabilité qu’elles retournent sur ce marché de façon marquée dans un avenir proche.

Par conséquent, si le gouvernement souhaite s’approcher un tant soit peu de son objectif, la meilleure option pour construire davantage d’habitations est de s’appuyer sur le secteur des associations de logement.

Les associations de logement sont pour la plupart des organismes à but non-lucratif, c’est à dire des organisations caritatives qui proposent différents types de biens, essentiellement des logements sociaux. Ces logements sociaux sont loués à des loyers inférieurs aux prix de marché et sont très demandés sur l’ensemble du territoire, en particulier dans le sud-est du Royaume-Uni. Une grande partie des loyers proviennent des aides au logement reçues par les locataires. Ces aides représentent donc une source importante de revenus très réguliers. C’est l’une des raisons pour lesquelles les associations de logement peuvent aborder le marché immobilier d’une manière différente des entreprises privées. En effet, elles sont en mesure d’adopter une vision à plus long terme sur la valeur de marché.

Le graphique ci-dessous en apporte la preuve. Il montre que pendant les périodes de croissance lente ou de récession au Royaume-Uni, les associations de logement fournissent une plus grande proportion du total des nouvelles habitations.

Les associations de logement sont en mesure d’adopter une vue à plus long terme sur le marché du logement par rapport aux promoteurs immobiliers parce qu’elles ne sont pas aussi vulnérables aux mouvements du marché. Même si elles initient la construction de biens immobiliers destinés à être vendus sur le marché, cela reste à petite échelle. Ils pourraient être convertis en logements sociaux, ce qui, compte tenu de la forte demande, permettrait de fournir une source de revenus jusqu’à ce que le marché se redresse.

À mon avis, l’objectif actuel du gouvernement n’est absolument pas réaliste. Non seulement l’enveloppe de financement devra encore être augmentée, mais la grave pénurie de compétences nécessite également d’être résolue. Dans sa dernière mise à jour de marché, le directeur général de la Fédération britannique  des Maîtres Constructeurs alerte sur le fait que « le nombre d’entreprises ayant fait part de difficultés pour recruter des compétences essentielles, telles que des maçons ou des charpentiers, n’a jamais été aussi élevé ». Il s’agit d’un problème grave, en particulier à la lumière des défis que rencontrent de grandes entreprises de construction comme Carillion. Le gouvernement peine à faire face à tous ces problèmes qui ne pourront évidemment pas tous être résolus. Cependant, tout progrès qu’il peut accomplir dans ce domaine sera bénéfique pour tous, et pas seulement pour les investisseurs.

Les associations de logement lèvent des capitaux sur les marchés afin de financer des projets de construction en utilisant une combinaison de dette et de subventions d’État. Les marchés financiers ont apporté une excellente source de financement à long terme peu onéreux. Le coût de ce type de dette pour les plus grands émetteurs est actuellement inférieur à 150 points de base par rapport aux emprunts d’État britanniques, et le gouvernement a promis d’attribuer 2 milliards de livres supplémentaires de subventions. La question est de savoir si cela sera suffisant pour que le gouvernement soit en mesure d’atteindre son objectif à moyen terme. L’investissement dans ce secteur n’est pas dénué de difficultés. On citera par exemple les risques à court terme d’exposition à un marché immobilier incertain, le lien indirect à un éventuel affaiblissement du Royaume-Uni , et la nécessité d’une vision à long terme en raison de la durée de la dette (habituellement 30 ans). Cependant, pour les investisseurs qui sont prêts à relever ces défis, cette dette apparait attractive comparée aux obligations d’entreprises de qualité similaire.